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220929_오르는 땅은 이미 정해져 있다 / 김양구(오픈마인드) 아파트, 빌라 등 주택에 대한 규제가 심해지면서 토지에 관심을 가지기 시작했다. 20년도 말쯤 일시적 2주택 비과세 포지션을 셋팅한 후 더더욱 그랬다. 그러나 토지는 막연한 두려움이 있었다. 주변에 토지에 투자하는 사람이 많지 않고, 정보가 많지 않아서 선뜻 나서기가 쉽지 않은 종목이었다. 그래서 부동산 법인을 만들어 계속 주택에 투자를 할 수밖에 없었다. 지금은 주택에도 투자할 수 없는 상황이 되었다. KB 시계열은 거의 대부분 파란색이 되었고, 뉴스는 여기저기 하락한다는 말 뿐이고, 미국은 금리를 계속 올린다고 한다. 그러다보니 팔고자 한 주택들은 팔리지가 않는다. 사겠다는 사람이 없다. 임차인은 "집 내놓은거 맞나요? 왜 아무도 안와요?" 한다... 혹자는 이런 시기가 기회라고 한다. 과거에.. 2023. 10. 11.

220810_농지연금 정리 https://www.fbo.or.kr/contents/Contents.do?menuId=0400100010 1. 농지연금의 의의 - “농지연금”은 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령농업인의 안정적인 노후생활을 보장하기 위하여 도입된 세계 최초의 농지담보형 “역모기지제도”입니다. - “농지연금”이란 2011년부터 시행된 사업으로 만 60세 이상 고령의 농업인이 소유한 농지를 담보로 제공하고 노후생활안정자금을 매월 연금방식으로 지급받고 수급자 사망 시 연금채무를 상환하는 제도를 말합니다. - 가입자는 담보농지가격과 가입연령에 따라 산정된 연금을 받으면서 담보농지를 자경 또는 임대할 수 있으며, 가입자가 사망한 경우 승계절차를 거쳐 배우자가 계속해서 연금을 받을 수 있습니다. (단 신청당시 배우자가 6.. 2023. 10. 11.

220805_토지 공부 3 (토지이용계획 / 도시기본계획 / 토지 투자포인트) 1. 부동산의 구성 = 토지 + 건물 : 전체 부동산을 보고, 건물을 빼주면 땅이 남는다 (보통 건물만 보려하고, 건물만 보여서, 땅이 어려운 것이다) 2. 분양가격 = 토지비 + 건축비 + 수익률 20% 토지비 = (분양가 - 수익률 20%) - 건축비 : 우리가 보는 토지가격과 분양업자가 보는 토지가격은 다르다. 개발업자들은 무엇을 개발할 수 있는가? 얼마나 개발할 수 있는가?를 본다. 3. 토지는 아파트 평당가보다 같거나 비싸야 한다. 토지 평당가가 아파트 평당가보다 낮으면 사업성이 좋다. 토지를 볼때는 아파트 대비 저평가 된 곳을 찾아야 한다. 역세권을 따라 흐름을 보면 저평가 토지를 찾기 쉽다. 바다가 보이는 곳, 1억 이하 주택, 주택을 근생으로 용도변경하여 매도, 법인사업자 등 여러가.. 2023. 10. 11.

220805_토지 공부 2 (도로 / 농지 / 산지 / 용도지역) 1. 부의 시스템 3가지 - 토지: 모든 부동산은 땅값이 오르는 것이다. - 법인: 법인으로 월급을 받아서 연 1억의 소득을 받는다. 은행 대출이 유리해진다. - 레버리지 2. 한번 넘어져보면 일어나는 법을 안다. 넘어지는게 덜 두렵고, 어떻게 하면 안넘어지는지를 안다. 부동산으로 10년 이상 투자하신 분이 별로 없다. 하락장에 사라졌거나, 많이 벌어서... 실패투자에서도 많이 배운다(사기당하거나, 투자에 실패하거나) 실패를 많이 해봐야 단단해진다. 투자하자마자 잘 되면 위험하다. 겁이 없어진다. 시장이 좋았는지, 내 실력이 좋았는지 잘 살펴야 한다. 3. 토지분석 3단계 - 도로: 건축 가능? 맹지가 아니어야 한다. - 지목: 현재상태? 개발이 가능하여야 한다. - 용도지역: 현재 가치? 건물 .. 2023. 10. 11.

220805_토지 공부 1 (부자들의 토지투자법 / 농지양도세 감면 / 법인사업자) 1. 부자들은 땅을 사서, 아파트를 짓고 판다(법인으로..) 노른자 땅은 팔지않고 소유한다. 2. 투자 1순위는 안정성이다. 돈을 잃지 않는다. 2순위는 수익성이다. 투자금과 투자기간을 고려한다. 초보는 수익금을, 고수는 수익률을 본다. 3순위는 절세전략이다. 3. 싸다고 산 것들은 나중에 매도가 안되서 묶이기도 한다. 즉, 환금성이 낮다. 내가 파는 시점에 잘 팔려야 한다. 이때는 가격을 낮춰도 안팔린다. 4. 2009년~2013년 서울의 주택시장 하락기에 부자들은 토지에 관심을 가졌다. 세종, 혁신도시, 제주도 등. 주택가격이 하락하던 시기에도 토지의 시세(지가)는 꾸준히 상승하였다. 5. 일반적으로 토지는 개발사업 추진 등에 따른 가격 상승 영향이 크며, 용도지역이나 지목변경으로 인해.. 2023. 10. 11.

23년부터 달라지는 부동산 제도 [요약] 1. 2주택자 종부세 중과 폐지 2. 공시가 9억원 이하 주택은 종부세 비과세 3. 양도세 중과배제 4. 집주인 동의없이 체납세금 열람 5. 법인세 최고세율 24%로 인하 6. 특례보금자리론 출시 7. 다주택자도 LTV 30% 적용 8. 생활안정, 임차보증금 반환목적 주택담보대출 규제완화 [내용] 1. 2주택자 종부세 중과 폐지 - 조정대상지역에서 주택을 2채 보유한 사람도 일반세율(0.5~2.7%)로 적용. - 3주택 이상 다주택자도 과세표준 12억 이하는 중과대상 제외. - 최고 중과세율은 6.0% → 5.0% 2. 공시가 9억원 이하 주택은 종부세 비과세 - 종부세 기본공제금액: 공시가 6억원 → 9억원으로 인상. (부부공동명의의 경우 18억까지 공제가능) - 종부세 대상: 공시.. 2023. 10. 11.

재개발 지정요건 ★ 재개발 지정 요건 1. 필수요건: 면적 1만㎡ 이상 + 노후도 2/3 이상 2. 선택요건: 접도율 40% 이하 or 호수밀도 60세대/ha 이상 or 과소필지 40% 이상 [접도율] 1. 구역 내에 폭 "4M 이상의 도로"를 접한 건축물의 수와 구역내 건물의 총 수의 비율. - 건물 총 100개 중 "4M 이상의 도로를 접한 건축물의 수"가 40개이면 접도율 40% - 접도율이 "낮을수록" 좁은 도로에 접한 건축물이 많다는 뜻 - 접도율이 "높을수록" 4M이상의 도로가 많다는 뜻 2. 재개발 요건: 접도율 40% 이하. (건축물에 접한 도로의 너비가 4M가 되지 않는 건축물의 수가 60% 이상이어야 함) 3. 소방차 진입이 어려움: 화재시 진화 어려움. 4. 레미콘 진입이 어려움: .. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter8) [CHAPTER 8] 틀을 깨는 투자가 필요하다 Ⅰ. 주요개념 1. 관리처분 계획에서 책정했던 것 보다 높은 가격에 일반분양시, 최종적으로 비례율이 높아지면서 조합원들의 분담금도 줄어듦. 2. 부동산 시장 상승기에는 감정평가액이 큰 물건 매입이 유리. ( 일반분양가 상승 → 비례율 상승) 3. 부동산 시장 하락기에는 감정평가액이 작은 빌라 매수가 유리. Ⅱ. 이주수요 1. 사업이 진행되는 인근지역을 노려라. 2. 조합원들이 이사를 갈만한 지역을 선점한 후, 이주 타이밍에 맞춰 매도. (재건축, 재개발 매수보다 위험부담이 적은 투자) 3. 재개발 사업이 진행될수록 세대수는 줄어듦. (1개 주택에 지하부터 2층까지 3세대 有. But 입주권은 1개밖에..) 4. 돈이 부족한 사람들은 더 저렴한 곳을 찾아.. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter7) [CHAPTER 7] 도전! 재개발 사업성 분석 Ⅰ. 주요 개념 1. 재건축= 공사비 : 기타사업비 = 75 : 25 2. 재개발: 현금청산 보상, 주거이전비, 상가영업보상비, 금융비용 多 공사비 : 기타사업비 = 60~68 : 32~40 3. 공사비 비율이 비정상적으로 높다면, 기타사업비가 적게 책정된 것 기타사업비는 조합원이 모두 부담. → 총 사업비에서 공사비가 차지하는 비율인 75%를 기억할 것! Ⅱ. 감정평가액 1. 감정평가액이 공개되면 불확실성이 사라지고 분명한 수익성 산출. But 수익성은 떨어짐. 2. 감정평가액이 발표되기 전, 재건축과 달리 재개발에서는 감정평가액을 예측하기 어려움. 3. 감정평가액은 시세보다 낮게 나옴. ① 감평가가 높으면 현금청산 하려는 조합원이 발생함 ② 시세는 .. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter6) [CHAPTER 6] 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기 Ⅰ. 주요 개념 1. 좋아질 지역 미리 분석 : 아직 사업이 시행되지 않은 유망단지 미리 분석, 빠른 진입. 2. 막연히 돈이 될거라기 보다는 얼마의 수익을 얻게 될지 계산. 3. 대지지분이 적더라도, 일반분양가가 높은 경우 분담금 감소. (대지지분이 적다고 반드시 분담금이 많이 나오는 것은 아님에 유의) Ⅱ. 일반분양가 변동 1. 일반분양가 상승시, 일반분양 수익 증가, 분담금 감소. 2. 일반분양가가 1억씩 변동될 때 마다 분담금은 3천만원씩 변동. 3. 재건축 투자시 대지면적 , 세대수, 용적률 외에도 일반분양가가 중요. 4. 주변 시세가 높은 지역일수록 사업성이 좋음. Ⅲ. 공사비 1. 보다 현실성 있는 결과 도출을 .. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter5) [CHAPTER 5] 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’ Ⅰ. 주요 개념 1. 세대당 평균 대지지분 = 단지내 총 대지면적 / 조합원 총 세대수 2. 용적률별 필요 대지지분 Ⅱ. 용적률의 함정 1. 용적률이 낮음은 일반분양이 많아지므로 사업성이 높다. But 용적률의 함정 有 2. 세대수가 중요한 이유는 조합원 물량 때문. 세대수가 많으면 조합원분양 물량 증가, 일반분양 물량 감소. 3. 기존의 평형 구성이 소형 평형 중심인지, 중대형 평형 중심인지, 총 몇 세대가 거주하고 있는지 살펴야 함. 4. 계산식 ① 총 대지면적 = {평형별 대지지분 × 세대수}의 총합 ② 분양가능 대지면적 = 총 대지면적 – 기부채납 대지면적 ③ 조합원 분양에 필요한 대지면적 = {25평형 필요대지지분 × 세.. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter4) [CHAPTER 4] 복잡한 수익률 분석, 단계별로 배워보자 Ⅰ. 주요개념 1. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 2. 일반 분양 수익 = 일반 분양가 – 순수 건축비 3. 필요 대지지분 : 아파트 한 세대를 짓는데 들어가는 대지 면적. 4. 일반분양 기여금액: 내놓은 대지지분이 클수록 기여금액은 커짐(분담금 감소) Ⅱ. 관리처분계획이 나오기 이전의 단계 1. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비 2. 투자시 전용면적 외에도 대지지분 파악이 반드시 필요함. 3. 기부채납비율은 낮은 게 좋음. 4. 일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 – (대지지분 × 기부채납비율) – 조합원 분양 필요 대지지분 5. 순수건축비 = 평당공사비 × 계약면적 6. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 7. 일.. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter3) [Chapter 3] 재건축?재개발 투자의 기본 구조 익히기 1. 권리가액 = 감정평가액 × 비례율 2. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율) 3. 투자금: 당장 줘야할 P뿐만 아니라, 분담금까지 고려해야 함. 4. 공사비 : 기타사업비 = 75% : 25% but 재개발에서는 기타사업비 비중이 커지기 때문에 비율이 다름. (보상비 항목 추가) → 공사비: 기타사업비 = 65% : 35% 5. 비례율: 사업성을 나타내는 대표적인 지표 비례율 = {(종후자산평가액 – 총사업비)/종전자산평가액}×100 ① 종후자산 평가액 = 조합원 분양수입 + 일반 분양수입 ② 총사업비 = 공사비 + 기타사업비 ③ 종전자산 평가액 = 감정평가액의 합 6. 감정평가액 ① 거래사례.. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter2) [Chapter 2] 투자 전에 이것부터 체크하자 Ⅰ. 주요개념 1. 사업시행인가: 시군구청장이 최종 확정&인가. 2. 관리처분계획: 구체적인 철거 및 건설계획과 분양계획 최종 수립. 3. 매도청구: 조합원을 원치 않는 경우 부동산 매도할 것을 청구(시가 기준) 4. 현금청산: 부동산을 가지고 있으나 조건을 충족하지 못한 경우, 원하지 않는 경우. 조합원 자격을 포기하고, 감정평가액 기준으로 보상. 5. 재개발: 사업시행에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승. 재건축: 기대심리가 미리 반영되어 한번에 가격급등. Ⅱ. 재건축 재개발 진행과정 1. 정비기본계획 – 정비구역지정 – 추진위원회 승인 ┗ 재건축: 안전진단 (재개발은 안전진단 X) 2. 조합설립 – 시공자 선정 ① 재개발: 토지등소유자 3/4 .. 2023. 9. 6.

[도서]재개발 재건축 1(Chapter1) [Chapter 1] 재건축?재개발 투자, 그거 어렵지 않나요? 1. 정비기본계획: 지자체가 기본방향과 목표 등을 제시하는 종합계획. 2. 지구단위계획: 더욱 구체적이고 세부적인 계획. 3. 비례율: 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 좋음. 비례율={(종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액}*100 4. 종후자산평가액: 사업완료 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액. 종후자산평가액= 조합원 분양수입 + 일반분양수입 5. 총 사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비 6. 종전자산평가액: 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들. 7. 감정평가액: 종전자산 평가금액. 8. 권리가액: 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 권리가액 = 감정평가액 * 비례율 9. 분담금 = 조합원 분양가 .. 2023. 9. 6.

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