[도서]재개발 재건축 1(Chapter2)

[Chapter 2] 투자 전에 이것부터 체크하자

Ⅰ. 주요개념

 

1. 사업시행인가: 시군구청장이 최종 확정&인가.

2. 관리처분계획: 구체적인 철거 및 건설계획과 분양계획 최종 수립.

3. 매도청구: 조합원을 원치 않는 경우 부동산 매도할 것을 청구(시가 기준)

4. 현금청산: 부동산을 가지고 있으나 조건을 충족하지 못한 경우, 원하지 않는 경우.

                    조합원 자격을 포기하고, 감정평가액 기준으로 보상.

5. 재개발: 사업시행에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승.

    재건축: 기대심리가 미리 반영되어 한번에 가격급등.

​

Ⅱ. 재건축 재개발 진행과정

 

1. 정비기본계획 – 정비구역지정 – 추진위원회 승인

   ┗ 재건축: 안전진단 (재개발은 안전진단 X)

2. 조합설립 – 시공자 선정

 ① 재개발: 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상 동의

 ② 재건축: 전체 구분소유자 3/4 이상, 각 동별 과반수 동의

3. 사업시행인가 – 종전자산평가 – 분양신청

     ┗감정평가 실시

  ★ 투자자들이 가장 선호하는 투자타이밍은 사업시행인가 시점!

4. 관리처분계획 – 이주철거 – 동호수추첨 – 착공

5. 일반분양 – 준공 및 입주 – 이전고시 및 청산

※ 조합설립인가: 사업성의 떡잎을 가늠해 볼 시기.

※ 사업시행인가: 투자여부 결정 타이밍 (V)

※ 관리처분계획인가: 구체적 사업성이 나오는 시기

※ 일반분양 단계: 투자수익 최종 확정

​

Ⅲ. 조합원

 

1. 재건축: 건축물 + 토지 / 동의한 자

2. 재개발: 토지 등 소유자. But 요건 多

① 토지건물 소유권 분리가 2003년 12월 30일 이전에 해야 인정.

② 서울 기준 90㎡ 이상 소유해야 인정.

③ 지목과 현황이 모두 도로이면 인정 X (조합원 분양신청전까지 부족한 면적을 추가 매입하면 가능)

④ 무허가 건축물 등록대장에 등록 또는 항공사진에 등록(1981년)

⑤ 경매 낙찰시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인 후 낙찰.

​

Ⅳ. 조합원 입주권 개수

 

1. 재건축

① 소유한 주택수 만큼: 과밀억제권역 X, 근로자 숙소나 기숙사 용도, 국가 지자체 주택공사등, 공공기관 소유 주택을 양수한 자.

② 과밀억제권역에서도 투기과열지구가 아니며, 3주택 이하로 공급 가능.

③ 종전자산 평가액 또는 주거전용면적 범위에서 2주택 공급. But 1주택은 60㎡이하로 공급하며, 3년 이내 전매를 제한함.

2. 재개발: 1개의 입주권만 공급. But 1+1 입주권 가능.

​

Ⅴ. 사업성

 

1. 공사비(시공비): 전체 공사비, 평당 공사비(시공비)

2. 보상비: 현금청산금, 세입자 주거이전비, 상가영업보상비

3. 공과금: 법인세

4. 금융비용: 이주비 이자비용, 대여금 금융비용, 기타 부대비용 차입

5. 예비비: 약 1% 정도(총 사업비의 1%)

6. 미분양 대책비

7. 이주촉진비

8. 수입추산액

9. 추정비례율={(종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액}*100

   → 비례율이 100%를 넘으면 조합은 법인세를 내야 하므로, 최대한 100%에 맞추려 함.

10. 앞으로 상황을 예측해야 함.

​