[도서]재개발 재건축 1(Chapter3)

[Chapter 3] 재건축?재개발 투자의 기본 구조 익히기

 

1. 권리가액 = 감정평가액 × 비례율

2. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

                = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율)

3. 투자금: 당장 줘야할 P뿐만 아니라, 분담금까지 고려해야 함.

4. 공사비 : 기타사업비 = 75% : 25%

    but 재개발에서는 기타사업비 비중이 커지기 때문에 비율이 다름.

    (보상비 항목 추가) → 공사비: 기타사업비 = 65% : 35%

5. 비례율: 사업성을 나타내는 대표적인 지표

    비례율 = {(종후자산평가액 – 총사업비)/종전자산평가액}×100

① 종후자산 평가액 = 조합원 분양수입 + 일반 분양수입

② 총사업비 = 공사비 + 기타사업비

③ 종전자산 평가액 = 감정평가액의 합

6. 감정평가액

① 거래사례비교법: 인근 유사한 물건의 매매가와 전세가를 중간으로 평가.

② 단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

③ 토지 감정평가액 = 표준지 공시지가 × 지역 및 개별요인 × 그밖의 요인

④ 건물: 원가법(건축원가에 감가상각 계산)

 

0. 토지 감정평가액 = (공시지가 × 비율) × 토지면적

   ┗비율=인근지역의 토지거래가격/공시지가

0. 건물 감정평가액 = 연식에 따른 평당 예산가격 × 건물 연면적

0. 감정평가액 총액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

 

★ 감정평가액이 시세와 비슷하면 현금청산 요구 증가.

     따라서 주변 시세의 80~90%로 감정.

 

7. 공동주택 공시가격과 감정평가액

예) 감정평가액 1억, 공시가격 6천만, (감정평가액은 공시가격의 166%)

    =(감정평가액 / 공동주택 공시가격) ×100

    =(1억 / 6천) ×100 = 166%

여기서 내 물건의 공시가격이 7천만원 이라면 예상 감정평가액은?

→ 7천만 × 166% = 1억 1620만원으로 예상.

★ 최근 빌라의 감정평가액은 공동주택 공시가격의 1.3~1.8배 정도에 형성.

 

8. 권리가액

1) 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

2) 권리가액 = 감정평가액 × 비례율

3) 비례율 = {(종후자산평가액 – 총사업비)/종전자산평가액}×100

4) 주의사항: 미분양 대책비와 예비비 항목이 넉넉하다면 최종 비례율이 낮아질 가능성 有

① but 너무 낮게 책정되어 있다면 문제 多

② 추가 부담금 발생시 사업성 하락

③ 감정평가가 낮게 나오면, 종전자산평가액이 작아진 것을 의미. But 비례율은 상승.

→ 감정평가액이 낮아도 비례율이 높으면 권리가액 상승.

→ 조합원분양가도 함께 낮춰줌. 비례율을 100%로 맞추기 위해.

→ 따라서 감정평가액이 낮게 평가되었다 해서 손해만 본다고 할 수 없음.