[도서]재개발 재건축 1(Chapter1)

[Chapter 1] 재건축?재개발 투자, 그거 어렵지 않나요?

 

1. 정비기본계획: 지자체가 기본방향과 목표 등을 제시하는 종합계획.

2. 지구단위계획: 더욱 구체적이고 세부적인 계획.

3. 비례율: 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 좋음.

    비례율={(종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액}*100

4. 종후자산평가액: 사업완료 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액.

    종후자산평가액= 조합원 분양수입 + 일반분양수입

5. 총 사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

6. 종전자산평가액: 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들.

7. 감정평가액: 종전자산 평가금액.

8. 권리가액: 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치.

    권리가액 = 감정평가액 * 비례율

9. 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

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※ 투자수익 = (매도가 – 조합원 분양가) – 프리미엄

= (4억원 - 3억원) - 4000만원 = 6000만원

 

분담금: 일반 분양가가 높을 수록 조합원 분담금은 낮아짐.

일반 분양가가 낮을 수록 조합원 분담금은 높아짐(미분양 등)

 

※ 투자시 중요한 것: 타이밍 , 수익성

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10. 재건축: 정비기반시설 양호. But 건물만 노후.

     재개발: 정비기반시설 자체가 불량.

11. 재건축에 비해 재개발은 기부채납비율이 높음.

      부족한 정비기반시설을 만들기 위한 대지가 많이 필요함.

12. 재건축, 재개발 매입시 P가 지나친지, 분담금이 지나친지 따져야 함!