[도서]재개발 재건축 1(Chapter6)

[CHAPTER 6] 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기

 

Ⅰ. 주요 개념

 

1. 좋아질 지역 미리 분석

: 아직 사업이 시행되지 않은 유망단지 미리 분석, 빠른 진입.

2. 막연히 돈이 될거라기 보다는 얼마의 수익을 얻게 될지 계산.

3. 대지지분이 적더라도, 일반분양가가 높은 경우 분담금 감소.

(대지지분이 적다고 반드시 분담금이 많이 나오는 것은 아님에 유의)

​

Ⅱ. 일반분양가 변동

 

1. 일반분양가 상승시, 일반분양 수익 증가, 분담금 감소.

2. 일반분양가가 1억씩 변동될 때 마다 분담금은 3천만원씩 변동.

3. 재건축 투자시 대지면적 , 세대수, 용적률 외에도 일반분양가가 중요.

4. 주변 시세가 높은 지역일수록 사업성이 좋음.

​

Ⅲ. 공사비

 

1. 보다 현실성 있는 결과 도출을 위해 평당공사비가 예상보다 높아질 경우와 낮아질 경우를 미리 고려.

2. 고급 아파트 추구할수록 공사비는 증가하기 마련.

​

Ⅳ. 기부채납비율

 

1. 세대수가 많아지면, 기부채납 증가, 대지지분 감소, 일반분양 감소.

2. 기부채납비율이 1%씩 증가하면 일반분양 기여 대지지분이

약 0.2평씩 줄어들면서 분담금은 1000~1100만원 증가.

​

Ⅴ. 용적률

 

1. 기부채납비율은 동일하나 용적률이 250%, 300% 라면,

① 일반분양 기여 대지지분

= 보유 대지지분 – 기부채납비율 – 34평 조합원 분양 필요대지지분

② 용적률 250% = 20.06평 – (20.06평 × 12.5%) – 13.25평 = 4.3평

③ 용적률 300% = 20.06평 – (20.06평 × 12.5%) – 10.75평 = 6.8평

→ 용적률이 높을수록, 필요대지지분이 줄었으므로

대지지분 1평당 일반분양 수익 증가

2. 대지지분 1평당 일반분양 수익

= 일반분양 수익 / 필요 대지지분

= (일반분양가 – 순수건축비) / 필요 대지지분

3. 일반분양 기여금액

= 대지지분 1평당 일반 분양수익 × 일반분양 기여 대지지분

4. 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

5. 종상향: 사업성이 좋아짐. But 세대수가 많아지므로 기부채납 비율 증가

​

※ 투자 선택시

① 대지지분이 큰 물건

② 2종 보다 3종 지역의 아파트

③ 세대당 평균 대지지분이 많은 단지 선택