토지5 220929_오르는 땅은 이미 정해져 있다 / 김양구(오픈마인드) 아파트, 빌라 등 주택에 대한 규제가 심해지면서 토지에 관심을 가지기 시작했다. 20년도 말쯤 일시적 2주택 비과세 포지션을 셋팅한 후 더더욱 그랬다. 그러나 토지는 막연한 두려움이 있었다. 주변에 토지에 투자하는 사람이 많지 않고, 정보가 많지 않아서 선뜻 나서기가 쉽지 않은 종목이었다. 그래서 부동산 법인을 만들어 계속 주택에 투자를 할 수밖에 없었다. 지금은 주택에도 투자할 수 없는 상황이 되었다. KB 시계열은 거의 대부분 파란색이 되었고, 뉴스는 여기저기 하락한다는 말 뿐이고, 미국은 금리를 계속 올린다고 한다. 그러다보니 팔고자 한 주택들은 팔리지가 않는다. 사겠다는 사람이 없다. 임차인은 "집 내놓은거 맞나요? 왜 아무도 안와요?" 한다... 혹자는 이런 시기가 기회라고 한다. 과거에.. 2023. 10. 11. 220810_농지연금 정리 https://www.fbo.or.kr/contents/Contents.do?menuId=0400100010 1. 농지연금의 의의 - “농지연금”은 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령농업인의 안정적인 노후생활을 보장하기 위하여 도입된 세계 최초의 농지담보형 “역모기지제도”입니다. - “농지연금”이란 2011년부터 시행된 사업으로 만 60세 이상 고령의 농업인이 소유한 농지를 담보로 제공하고 노후생활안정자금을 매월 연금방식으로 지급받고 수급자 사망 시 연금채무를 상환하는 제도를 말합니다. - 가입자는 담보농지가격과 가입연령에 따라 산정된 연금을 받으면서 담보농지를 자경 또는 임대할 수 있으며, 가입자가 사망한 경우 승계절차를 거쳐 배우자가 계속해서 연금을 받을 수 있습니다. (단 신청당시 배우자가 6.. 2023. 10. 11. 220805_토지 공부 3 (토지이용계획 / 도시기본계획 / 토지 투자포인트) 1. 부동산의 구성 = 토지 + 건물 : 전체 부동산을 보고, 건물을 빼주면 땅이 남는다 (보통 건물만 보려하고, 건물만 보여서, 땅이 어려운 것이다) 2. 분양가격 = 토지비 + 건축비 + 수익률 20% 토지비 = (분양가 - 수익률 20%) - 건축비 : 우리가 보는 토지가격과 분양업자가 보는 토지가격은 다르다. 개발업자들은 무엇을 개발할 수 있는가? 얼마나 개발할 수 있는가?를 본다. 3. 토지는 아파트 평당가보다 같거나 비싸야 한다. 토지 평당가가 아파트 평당가보다 낮으면 사업성이 좋다. 토지를 볼때는 아파트 대비 저평가 된 곳을 찾아야 한다. 역세권을 따라 흐름을 보면 저평가 토지를 찾기 쉽다. 바다가 보이는 곳, 1억 이하 주택, 주택을 근생으로 용도변경하여 매도, 법인사업자 등 여러가.. 2023. 10. 11. 220805_토지 공부 2 (도로 / 농지 / 산지 / 용도지역) 1. 부의 시스템 3가지 - 토지: 모든 부동산은 땅값이 오르는 것이다. - 법인: 법인으로 월급을 받아서 연 1억의 소득을 받는다. 은행 대출이 유리해진다. - 레버리지 2. 한번 넘어져보면 일어나는 법을 안다. 넘어지는게 덜 두렵고, 어떻게 하면 안넘어지는지를 안다. 부동산으로 10년 이상 투자하신 분이 별로 없다. 하락장에 사라졌거나, 많이 벌어서... 실패투자에서도 많이 배운다(사기당하거나, 투자에 실패하거나) 실패를 많이 해봐야 단단해진다. 투자하자마자 잘 되면 위험하다. 겁이 없어진다. 시장이 좋았는지, 내 실력이 좋았는지 잘 살펴야 한다. 3. 토지분석 3단계 - 도로: 건축 가능? 맹지가 아니어야 한다. - 지목: 현재상태? 개발이 가능하여야 한다. - 용도지역: 현재 가치? 건물 .. 2023. 10. 11. 220805_토지 공부 1 (부자들의 토지투자법 / 농지양도세 감면 / 법인사업자) 1. 부자들은 땅을 사서, 아파트를 짓고 판다(법인으로..) 노른자 땅은 팔지않고 소유한다. 2. 투자 1순위는 안정성이다. 돈을 잃지 않는다. 2순위는 수익성이다. 투자금과 투자기간을 고려한다. 초보는 수익금을, 고수는 수익률을 본다. 3순위는 절세전략이다. 3. 싸다고 산 것들은 나중에 매도가 안되서 묶이기도 한다. 즉, 환금성이 낮다. 내가 파는 시점에 잘 팔려야 한다. 이때는 가격을 낮춰도 안팔린다. 4. 2009년~2013년 서울의 주택시장 하락기에 부자들은 토지에 관심을 가졌다. 세종, 혁신도시, 제주도 등. 주택가격이 하락하던 시기에도 토지의 시세(지가)는 꾸준히 상승하였다. 5. 일반적으로 토지는 개발사업 추진 등에 따른 가격 상승 영향이 크며, 용도지역이나 지목변경으로 인해.. 2023. 10. 11. 이전 1 다음
