220805_토지 공부 2 (도로 / 농지 / 산지 / 용도지역)

1. 부의 시스템 3가지

- 토지: 모든 부동산은 땅값이 오르는 것이다.

- 법인: 법인으로 월급을 받아서 연 1억의 소득을 받는다. 은행 대출이 유리해진다.

- 레버리지

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2. 한번 넘어져보면 일어나는 법을 안다. 넘어지는게 덜 두렵고, 어떻게 하면 안넘어지는지를 안다. 부동산으로 10년 이상 투자하신 분이 별로 없다. 하락장에 사라졌거나, 많이 벌어서... 실패투자에서도 많이 배운다(사기당하거나, 투자에 실패하거나) 실패를 많이 해봐야 단단해진다. 투자하자마자 잘 되면 위험하다. 겁이 없어진다. 시장이 좋았는지, 내 실력이 좋았는지 잘 살펴야 한다.

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3. 토지분석 3단계

- 도로: 건축 가능? 맹지가 아니어야 한다.

- 지목: 현재상태? 개발이 가능하여야 한다.

- 용도지역: 현재 가치? 건물 종류와 건물 규모를 결정한다.

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4. 건축법상 도로: 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4M 이상의 도로나 예정도로를 말한다. 건축법에서는 건축물의 출입을 위해 건축물의 건축 시 당해 대지의 2M 이상이 도로에 접하도록 규정하고 있다. 단, 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6M 이상의 도로에 4M 이상 접해야 한다.

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5. 현황도로: 지적도 상에 도로로 표기되어 있지 않지만, 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로이다. 건축을 할수도 있고 못할수도 있다. 관공서에 전화를 해서 물어봐야 한다.

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6. 공도: 국가, 지자체 등 공공기관이 소유하는 도로로서 누구나 준법하게 사용이 가능하다. 토지에 건축시 공도를 접하고 있는 경우 수월하게 도로를 사용할 수 있다. 사용허가를 받을 필요가 없다.

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7. 사도: 개인이 설치 소유하는 사설도로로서 도로소유자의 동의 후에 사용이 가능하다(토지사용 승낙서) 토지에 건축시 사도 소유자의 동의가 필요하다. 승계가 안되며, 특약조건시에만 승계가 가능하다. 즉, 매도가 어려울 수 있음에 유의해야 한다.

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8. 도로폭과 접한 면 / 길이

- 기본: 폭 4M 이상의 도로에 2M 이상 접하여야 한다. 건축선후퇴 가능여부.

- 연면적 2,000㎡ 이상의 건축물(공장은 3,000㎡ 이상): 폭 6M 이상의 도로에, 4M 이상 접하여야 한다.

- 골프연습장, 골프장, 스키장: 폭 8M 이상의 도로에 4M 이상 접하여야 한다.

- 막다른 도로의 너비: 골목의 길이 10m 미만의 경우 폭 2M, 10m 이상 35m 미만의 경우 폭 3M, 35m 이상의 경우 폭 6M(비도시지역은 4M)를 적용한다.

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9. 현황도와 지적도 / 계획 도로: 지적도와 현황상 도로가 있는 것이 가장 좋다. 현황도로만 있거나 지적도에만 있다면 지자체 및 건축사무소에 문의해야 한다. 계획도로는 계획대로 개설하는지 알아봐야 한다. 예산이 반영되었는지 확인해야 한다.

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10. 농지: 농업을 경영하기 위해 사용하는 토지.

- 농업진흥지역(절대농지): 농업목적으로 이용되는 농업진흥구역과 농업환경보호 목적으로 이용되는 농업보호구역으로 구분된다. 농업보호구역은 초보들은 사면 안된다. 농업진흥구역은 개발이 불가능하므로 매수하면 안된다! 농업진흥구역이 싸다고 해서 무조건 사면 안된다!

- 外 지역(상대농지): 농업 외 목적으로 사용이 가능한 농지로서 개발이 가능하다. 농지법의 제한이 없으나, 가격이 다소 비쌀 수 있다.

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11. 산지: 입목, 죽 등의 생육과 관련된 토지를 말한다. 산지의 관리를 위해 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 보전산지와 준보전산지는 산지관리법의 적용을 받는다. 그 외의 임야는 산지관리법을 적용받지 않는다.

- 보전산지: 임업생산기능의 증진을 위한 산지로 사용되는 임업용 산지와 재해방지, 자연보전, 보건증진 등의 공익 기능을 위한 산지인 공익용 산지로 구분된다. 임업용 산지는 농업인 또는 임업인만 주택 신축이 가능하다! 공익용 산지는 개인주택 신축이 어렵고 규제가 심하다!

- 준보전산지: 개발을 위해 유보한 산지로서, 일정 조건에 맞으면 일반 건축이 가능하다. 보통 땅에 "준"이 들어가면 "조금"이라고 보면 된다. 즉, 조금 보전할 산지이다.

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11. 용도지역: 용도지역에 따라 건축물의 종류, 넓이, 높이가 결정된다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다(도/관/농/자)

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12. 도시지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다(주/상/공/녹) 건폐율과 용적률이 높을 수록 건축할 수 있는 연면적이 넓어지므로 투자가치가 높다.

1) 주거지역 (전/일/준)

① 제1종 전용주거지역: 단독주택 / 건폐율 50% 이하 / 용적률 100% 이하

② 제2종 전용주거지역: 다세대주택, 빌라 / 50% / 150%

③ 제1종 일반주거지역: 4층 이하 공동주택 / 60% / 200%

④ 제2종 일반주거지역: 중층 공동주택 / 60% / 250%

⑤ 제3종 일반주거지역: 중고층 공동주택 / 50% / 300%

⑥ 준 주거지역: 주거 + 상업 업무 기능 / 70% / 500%

2) 상업지역 (중/일/근/유)

① 중심 상업지역: 도심 부도심의 상업 기능 / 건폐율 90% 이하 / 용적률 1,500% 이하

② 일반 상업지역: 일반상업 업무 기능 / 80% / 1,300%

③ 근린 상업지역: 일용품 서비스 기능 / 70% / 900%

④ 유통 상업지역: 도시내 및 지역간 유통 기능 / 80% / 1,100%

3) 공업지역 (전/일/준)

① 전용 공업지역: 중화학, 공해성 공업 / 건폐율 70% 이하 / 용적률 300% 이하

② 일반 공업지역: 무공해성 공업 / 70% / 350%

③ 준 상업지역: 경공업 및 주거기능 / 70% / 400%

4) 녹지지역 (보/생/자)

① 보전 녹지지역: 자연환경, 산림 녹지공간 / 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하

② 생산 녹지지역: 생산을 위한 개발유보 / 20% / 100%

③ 자연 녹지지역: 보전을 하되 제한적인 개발 / 20% / 100%

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13. 관리지역 (보/생/계)

① 보전 관리지역: 자연환경 보전이 곤란한 곳 / 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하

② 생산 관리지역: 농림지역 지정이 곤란한 곳 / 20% / 80%

③ 계획 관리지역: 도시지역 편입이 예상되는 곳 / 40% / 100%

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14. 농림지역: 농림진흥, 산림보전 / 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하

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15. 자연환경 보전지역: 자연환경, 수자원 보호육성 / 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하

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※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?languageType=KO&docType=JO&lsNm=%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98+%EA%B3%84%ED%9A%8D+%EB%B0%8F+%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90+%EA%B4%80%ED%95%9C+%EB%B2%95%EB%A5%A0+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9¶s=1&joNo=007100000#J84:0

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16. 투자 순위

① 1순위: 도시지역 中 주거지역, 상업지역, 공업지역 (단, 저평가된 곳! 기존 개발지역은 고평가되어 있으니 투자 순위에서 미뤄짐)

② 2순위: 도시지역 中 녹지지역의 자연녹지지역(보전을 하되 제한적인 개발이 가능한 곳), 관리지역 中 계획관리지역(도시지역으로 편입이 예상되는 곳)

③ 3순위: 도시지역 中 녹지지역의 생산녹지지역(생산을 위한 개발유보 지역), 관리지역 中 생산관리지역(농림지역 지정이 곤란한 곳)