220805_토지 공부 3 (토지이용계획 / 도시기본계획 / 토지 투자포인트)

1. 부동산의 구성 = 토지 + 건물

: 전체 부동산을 보고, 건물을 빼주면 땅이 남는다 (보통 건물만 보려하고, 건물만 보여서, 땅이 어려운 것이다)

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2. 분양가격 = 토지비 + 건축비 + 수익률 20%

토지비 = (분양가 - 수익률 20%) - 건축비

: 우리가 보는 토지가격과 분양업자가 보는 토지가격은 다르다. 개발업자들은 무엇을 개발할 수 있는가? 얼마나 개발할 수 있는가?를 본다.

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3. 토지는 아파트 평당가보다 같거나 비싸야 한다. 토지 평당가가 아파트 평당가보다 낮으면 사업성이 좋다. 토지를 볼때는 아파트 대비 저평가 된 곳을 찾아야 한다. 역세권을 따라 흐름을 보면 저평가 토지를 찾기 쉽다. 바다가 보이는 곳, 1억 이하 주택, 주택을 근생으로 용도변경하여 매도, 법인사업자 등 여러가지 방법으로 투자할 수 있다.

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4. 좋은 땅이란, 인구(수요)가 많은 지역이며, 좋은 건물을 지을 수 있는 토지이다. 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는가가 중요하다. 지적도 상에서 빨간색(상업지역), 노란색(주거지역), 갈색(계획관리지역)이 좋다. 생산녹지지역은 수용당할 수 있으니 조심해야 한다. 비싸더라도 상업지나 주거지로 봐야 한다. 역 옆의 주거지역은 개발계획에 따라 언젠가는 상업지역이 될 수 있다. [ 상업지역 → 주거지역·공업지역 → 자연녹지지역· 계획관리지역 → 생산녹지지역·생산관리지역 ]

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5. 토지를 볼때 확인해야 할 문서

① 토지 이용계획 확인서: 용도지역/용도지구/용도구역, 도시계획 입안사항, 도시계획시설 저촉여부, 토지거래규제사항, 지번/지목/면적/경계, 개별 공시지가

② 지적도/임야도: 지목, 모양, 면적, 경계 등

③ 토지대장/임야대장: 지번, 면적, 지목, 소유자, 취득일, 공시지가 등

④ 등기부 등본: 부동산의 표시(지목/내용), 소유권 및 기타 권리사항 등

⑤ 공시지가 확인서: 매년 정부에서 발표하는 각 땅의 공시지가

⑥ 건축물 관리대장: 건물의 규모(면적/층수), 구조, 용도, 소유주, 준공일 등

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http://www.eum.go.kr/

→ 토지이음 사이트에서 주소를 입력하면, 토지이용계획을 확인할 수 있다.

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6. 국토계획 → 도시계획 → 개발호재

① 국토 종합계획: 국토에 관한 최상위 국가계획

② 도 종합계획: 도 관할구역의 장기 발전계획

③ 광역 도시계획: 광역 계획권의 장기 발전계획

④ 도시(군) 기본계획: 도시의 장기발전 종합계획

⑤ 도시(군) 관리계획: 도시 기본계획의 실천계획

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7. 도시 기본계획: 도시의 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 공간구조, 생활권, 토지이용, 기반시설, 공원녹지, 경관, 기후변화 등이 게시되어 있다.

- "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 의한 법정계획으로서 계획내용은 물리적 측면 뿐만 아니라 인구·산업·사회·재정 등 사회경제적 측면과 자연·환경·보건·방재 등 환경적 측면까지 포괄하는 종합계획이다.

- 상위계획인 국토종합계획과 광역도시계획의 내용을 수용하여 도시가 지향하여야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전방향을 제시하는 계획이다. 즉, 도시기본계획은 시·군 행정의 바탕이 되는 주요지표와 토지의 개발·보전, 기반시설의 확충 및 효율적인 도시관리 전략을 제시하여 하위계획인 도시관리계획 등 관련 계획의 기본이 되는 전략계획으로 볼 수 있다.

- 특별시장, 광역시장, 시장, 군수(광역시 내의 군은 제외)가 관할구역에 대해 계획수립시점으로부터 20년을 기준으로 수립하고, 연도의 끝자리는 0년 또는 5년으로 해야한다. 5년마다 관할구역의 도시기본계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 이를 정비하여야 한다.

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8. 도시기본계획은 다음에 대한 부문별 정책방향을 포함해야 한다.

① 지역적 특성 및 계획의 방향·목표에 관한 사항

② 공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항

③ 토지의 이용 및 개발에 관한 사항

④ 토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항

⑤ 환경의 보전 및 관리에 관한 사항

⑥ 기반시설에 관한 사항

⑦ 공원·녹지에 관한 사항

⑧ 경관에 관한 사항(기후변화대응 및 에너지 절약, 방재 및 안전에 관한 사항)

⑨ 공간구조 및 경관에 관한 사항의 단계별 추진에 관한 사항

⑩ 그 밖에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제 15조에서 정하는 사항

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9. 땅값 = 인구 X 유동성

: 토지 상승 요인은 인구증가(상주인구, 유동인구)와 유동성 증가(소득, 보상금, 외부자금) 이다. 핵심 개발 호재로는 일자리, 주거시설, 교통 호재 이다. 지가동향 상 KTX역세권, 지하철 역세권, 혁신도시, 산업도시의 지가가 많이 상승하였다. 그 중에서도 지하철 역세권의 상승률이 높았다.

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10. 역에서 가까울 수록 투자금이 크더라도 수익률·수익금이 높다. 즉, 1급지를 사는 것이 좋으나 너무 비쌀 경우 1급지가 될 땅을 사는 것이 좋다. 개발되지 않은 땅에 1급지가 될 곳을 계속 가져가면 좋다. 수익률이 좋다. 중심이 올라야 외곽지의 땅도 오른다. 상업용 건물을 지을 수 있는 땅이 좋다.

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11. 투자 타이밍

- 개발 단계별: 발표 → 보상 → 착공 → 완공 → 사용

- 수요자 증가: 거래량, 건축수요(인허가), 인구증가

- 건물가치 상승에 따른 토지가치 상승: 아파트·원룸·빌라의 가치상승, 상업시설의 가치상승, 건물 임대료와 분양률 체크

- 부동산 완화 및 규제정책: 침체된 부동산시장 경기 부양, 과열된 부동산시장 규제정책(풍선효과)

- 경제 및 통화량: 일자리 증가 및 소득 증가, 외지인 투자 수요, 금리인하, 통화량 증가

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12. 개발사업에 따른 부동산을 투자할 때는 사업무산에 대한 리스크, 기간연장에 대한 리스크가 존재한다. 효율적인 매수타이밍이 필요하다.

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13. 개발단계별 투자포인트

① 착공 전: 가격이 싸다(보상 직전이 최적의 매수타이밍), but 리스크가 크다. 기간이 오래걸린다.

② 착공 후, 완공 전: 착공을 하면 사람들 눈에 보이기 시작한다. 그래서 투자가 가장 활발하고 가격이 가파르게 움직인다. 안정적이고 기간이 짧다. but 가격이 비싸다.

③ 완공 후: 질적 시장, 실수요자 시장이다. 즉 땅을 사서 건물을 짓는 사람(분양, 월세, 직접 사용할 사람)이 매수한다. but 가격이 많이 비싸다.

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14. 매도 시점

① 대토 시점: 토지보상의 바람이 풀면 팔아야 한다. 절대농지, 농림지역, 맹지 등.

→ 대토(代土): 땅을 팔고 그 돈으로 다른 땅을 사는 것. 토지를 수용당한 사람이 인근 허가구역 안에서 같은 종류의 토지를 구입할 수 있도록 하는 것.

② B급 입지 / B급 상품: 이슈가 있으면 팔아야 한다. 완공 전·직후 단계에 매도해야 한다. 개발지의 70%를 사용하였을 경우, 더이상의 호재가 없을때 팔아야 한다.

③ A급 입지 + A급 상품: 팔지 마라. 장기로 보유하면서 증여나 상속을 하는 것이 좋다. 더 높은 등급의 입지가 개발되기 전까지 보유해야 한다.

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15. 효율적인 토지 투자 단계

: 플랜 - 지역 입지 분석 - 물건 분석 - 권리 분석 - 출구 전략 - 결정 취득

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16. 토지투자 체크포인트

① 지역: 수요가 증가될 호재가 있는가? 일자리, 주거지, 교통, 상권 등(교통이 가장 중요함)

② 타이밍: 3~5년 이내로 실현 가능한가? 발표 - 보상(보상 직전) - 착공(착공 직전 또는 착공 직후) - 완공

③ 도로: 건축법상 진입로가 확보 되었는가? 폭 4M + 2M 접한 도로, 지적도·현황상 도로, 공도 등.

④ 용도지역: 토지의 활용가치가 높은가? 상업지역 - 주거지역 - 자연 녹지지역 - 계획 관리지역.