아파트, 빌라 등 주택에 대한 규제가 심해지면서 토지에 관심을 가지기 시작했다. 20년도 말쯤 일시적 2주택 비과세 포지션을 셋팅한 후 더더욱 그랬다. 그러나 토지는 막연한 두려움이 있었다. 주변에 토지에 투자하는 사람이 많지 않고, 정보가 많지 않아서 선뜻 나서기가 쉽지 않은 종목이었다. 그래서 부동산 법인을 만들어 계속 주택에 투자를 할 수밖에 없었다.
지금은 주택에도 투자할 수 없는 상황이 되었다. KB 시계열은 거의 대부분 파란색이 되었고, 뉴스는 여기저기 하락한다는 말 뿐이고, 미국은 금리를 계속 올린다고 한다. 그러다보니 팔고자 한 주택들은 팔리지가 않는다. 사겠다는 사람이 없다. 임차인은 "집 내놓은거 맞나요? 왜 아무도 안와요?" 한다...
혹자는 이런 시기가 기회라고 한다. 과거에도 그랬다. 시장이 죽어있을때 바닥에서 주운 사람이 진정한 승자였다. 그런데 아직도 부동산에 대한 관심이 높은 편이다. 그러니... 아무도 관심가지지 않을때(톡방 인원이 절반으로 줄면?)가 진짜 바닥이 아닐까 싶어 지금은 최대한 씨드만 모으고 있는 중이다. 더불어 이것저것 주제를 가리지 않고 강의를 듣고, 책도 최대한 많이 읽고 있는 중이다.
가리지 않는 주제 중에 가장 관심있는 주제가 토지이다. 물론 경매도 있다. 최종적으로는 경매로 토지 하나 낙찰받기가 올해 목표인데.. 벌써 9월도 끝이다. 2022년이 3개월 남았는데, 과연 목표달성이 가능할까 싶다. 마음편한 투자를 하기 위해서 계속 공부하고 공부하고 공부해야 겠다.
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토지투자는 장기로 봐야한다고 생각했다. 그래서 길게 가지고 가면서 개발되면 좋고, 안되면 말고 이런 생각이 지배적이었다. 그런데 이 책은 10년 동안 오른 것보다 1년 만에 더 오르는 땅에 투자하는 것이 토지투자라고 한다. 그런 땅을 찾는 방법은 무엇일까?
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p. 24~25
투자는 시대를 꿰뚫어 볼 수 있는 시간에서 출발하고, 다양한 공법과 권리분석, 입지분석을 통해 개발되는 시기의 투자포인트를 찾는 핵심 비밀이 투자기간을 단축시킬 수 있습니다. 따값이 오를 수 있는 땅은 결국 개발되는 땅입니다. 그래서 투지투자를 하는 사람들은 경기도에 있는 개발되고 있는 땅에 투자합니다. 이미 개발된 땅이 아니라 개발하려고 확정된 땅이고, 이미 개발중인 땅들도 포함됩니다.
p. 26~27
아무리 입지가 좋은 땅이라도 비싸게 사면 투자수익률이 낮기 때문에 절대로 시세 이상으로는 사지 않습니다. 그런 땅이 안나오면 쉬면 됩니다. 나올때까지 기다리면 땅은 반드시 나옵니다. 토지투자의 방식은 아무나 따라할 수 없습니다. 엄청난 실력을 갖추고 있어야 하고, 마케팅에도 능해야 하며, 상담에도 능해야 합니다. 돈을 좇기 보다는 먼저 실력을 키울 것을 겸손히 말씀드리고 싶습니다.
p. 45~46
여러분도 몰랐던 것을 하나하나 익히고 배워나가는 즐거움으로 부동산 투자를 장기간 즐겁게 할 수 있길 바랍니다. 이런 즐거운 투자가 다양한 경험을 만들고, 그 경험들은 당신이 보는 다양한 스펙트럼을 확장시킬 수 있는 동력이 되는 것입니다. 부동산 공부도 즐길 수 있는 마음가짐과 꾸준함, 그리고 식지않는 열정이 있다면 이미 성공으로 가는 길목에 접어들었다고 생각하셔도 됩니다.
이 책은 저자의 닉네임이 오픈"마인드"... 라서 그런가 "마인드"를 가장 먼저 잡아주었다. 무엇이든 급하게 하면 탈이 나게 마련이다. 속도 보다는 방향이라는 말처럼 올바른 방향으로 가기 위해서는 무엇이든 철저히 준비해서 실력을 키우는 것이 우선인 것 같다.
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p. 76
처음 "농지"에서 "개발계획 발표"부터 "실제 토지 보상"이 이루어지고, "토목공사"가 시작되어 "공단"이 만들어지며, 주변에 "신도시 택지"가 개발되고, "협력업체 산업단지"들이 만들어지며, "철도역"이 발표되고, "고속도로" 계획이 발표되는 이러한 일련의 과정들을 직접 눈으로 확인하고 겪으면서 땅값이 얼마부터 시작해서 얼마까지 올라갔는지 도시지역 내의 땅값이, 관리지역 내의 땅값이 몇 년 안에 얼마나 올랐는가 하는 데이터를 머릿속에 달달 외워놓아야 선점할 수 있는 기회가 생길 것입니다.
p. 80~81
권리분석을 해서 한발짝 더 앞서나가 수요와 공급을 예측하고, 인구의 이동이나 출산율, 산업단지의 유치나 신도시의 개발계획 지구단위 도시개발계획 같은 움직임을 포착하고 선투자할때 싼 토지를 매입할 수 있습니다. 호재가 풍부한 지역이 개발되는 초기에 쌀 때 사서 비싸게 팔면 됩니다. 그 이상, 그 이하도 없습니다. 오르는 땅은 이미 정해져 있기 때문입니다.
p. 83~84
토지이용계획확인원을 정확하게 보고 해석합니다. 입지를 확인합니다. 도로를 확인합니다. 건축이 가능한지 확인합니다. 주변에 실거래가 신고된 내역을 확인합니다. 향후 개발하면 지가상승을 바로 시킬수 있는지 확인합니다.
오르는 땅이 어떤 땅인지 설명을 하고, 86페이지부터는 실제 사례를 들어 설명해놓았다. 다양한 사례를 들어 저자의 전략과 체크해야할 사항들이 자세히 기술되어 있다.
- 오르는 땅 매도 사례 길게 붙어 있어 좋은 땅(화성시 장외리) ……… 86
- 오르는 땅 매입 사례 코너에 붙은 주거지역(안성시 양지리) ……… 91
- 오르는 땅 소개 사례 ① 핵심 요충지(화성시 두곡리) ……… 98
- 오르는 땅 소개 사례 ② 제조장으로 허가 난 토지(화성시 송정리) ……… 104
- 오르는 땅 소개 사례 ③ 포도밭이었던 땅(화성시 고정리) ……… 110
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p. 117~118
개발되는 지역의 "도시개발계획"을 공부하고, 현장방문을 통한 "임장"활동을 하며, "시정소식이나 관보"를 들여다보기도 하고, 시청이나 면 소재지 관공서에 가서 현재 진행되는 사항에 대해서 "공무원"들에게 묻기도 합니다. "개발행위허가 사항"에 대해서 짚어보기도 하고, "건축"이 가능한지 확인도 합니다. 그리고 실제 설계를 하고 측량하는 "토목회사나 건축사무소"에 들러 소장님들과도 인연을 맺으며 실제 개발되는 속도를 체크하기도 합니다. 또한 직접 개발되는 현장을 다니며 "지형 파악"을 하고, 개발지 "주변 도로 현황"을 가장 먼저 분석합니다. 그리고 마지막으로 현장에 있는 "공인중개사"분들을 만나고, "현지인"들을 접촉해서 제 일을 도와줄 '키맨'을 찾습니다.
p. 123
아파트든, 땅이든 교통인프라가 좋고, 일자리가 많으며, 인구가 늘어나는 곳은 가격이 상승할 수밖에 없습니다. 이런 부분들을 항상 눈여겨보고 공부하시다 보면 기회는 반드시 찾아옵니다.
p. 131~132
절대적으로 대형 호재가 있는 원형지를 매입합니다. 그래서 투자하기 전 6개월동안 공부를 하고 그 지역의 특성적인 모든 부분을 권리분석해서 철도, 도로, 교통, 산업단지, 신도시 개발계획 같은 전반적인 부분을 철저히 조사분석 후 투자를 진행합니다. 더 쉽게 풀어드리면 신도시가 건설되는 곳, 대형 신도시와 인접되어 산업단지가 들어오는 곳, 신도시와 인접한 곳에 고속도로가 만들어지는 곳, 신도시와 인접한 곳에 고속철도가 만들어지는 곳, 이런 곳이 제가 원하는 투자대상지역입니다.
어떤 토지가 좋은 토지이며, 어떻게 투자를 해야하는지, 중요한 부분만 콕 집어주었다. 그리고 오랜 기간동안 저자가 토지투자를 하면서 겪은 사례와 함께 주의해야할 사항들을 설명해주고 있다.
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- 좋은 땅 매수 이야기 ① 맹지로 된 땅 다시 살리기(안성시 신기리) ……… 139
- 좋은 땅 매수 이야기 ② 성토 작업으로 성형수술하기(평택시 고잔리) ……… 145
- 좋은 땅 매수 이야기 ③ 교통량이 많은 대로변 토지(화성시 신남리) ……… 150
- 좋은 땅 매수 이야기 ④ 절반 가격에 매수한 토지(화성시 전곡리) ……… 155
- 개발을 통한 매도 사례 ① 필지분할을 통한 매도 전략(화성시 안석리) ……… 168
- 개발을 통한 매도 사례 ② 지적상 임야 현황상 농지 개발하기(화성시 천등리) ……… 175
- 개발을 통한 매도 사례 ③ 원형지 토지 개발 후 분양 사례(화성시 송정리) ……… 181
- 하루 만에 아파트 200채 분양한 이야기 ……… 189
- 전원주택 60필지 한 달 만에 분양한 이야기 ……… 195
- 매매 사례 ①큰 땅을 작게 만들어 가치 올리기(화성시 송교리) ……… 205
- 매매 사례 ② 문제가 있는 땅을 해결해 가치 올리기(화성시 고정리) ……… 209
- 매도 사례 무허가 주택은 이렇게 해결한다(안성시 방축리) ……… 223
저자가 매수하고 매도한 수많은 경험담을 자세히 이야기해주고 있다. 실제 매수금액, 매도금액, 투자기간, 투자이유와 함께 그 과정을 다 공개하여 주었기에 토지투자는 이렇게 하는 것이구나 간접경험을 할 수 있는 PART 이다.
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마지막장은 꼭 알아야 할 토지 투자 상식 이야기이다. 현황도로, 구거(배수로와 용수로의 차이), 국유지, 개발부담금, 주위토지통행권, 기획부동산 등. 토지를 투자 하려면 반드시 알고 짚어야 할 부분들을 설명해준다.
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이 책은 투자마인드를 심는 것과 동시에 저자의 실제 토지투자 사례가 자세히 설명되어있어 딱딱하지 않고, 자연스럽게 읽을 수 있는 책이다. 옆에서 직접 투자 사례를 듣는 것처럼, 그리고 나라면 어떻게 했을까 상상을 해보면서 재미있게 읽었다. 아직 토지에 대해 공부해야 할 것이 많고, 실제 투자하기에는 겁이 많이 나지만... 책을 한번 더 읽어보면서 하나하나 따라해봐야겠다고 생각했다.
"기회를 만드는 것도 자신의 노력이 있어야 하고, 우연히 기회가 오더라도 선택은 자신의 몫이기에, 결국 기회는 자신의 결정에 좌우된다."
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