재개발 재건축9 재개발 지정요건 ★ 재개발 지정 요건 1. 필수요건: 면적 1만㎡ 이상 + 노후도 2/3 이상 2. 선택요건: 접도율 40% 이하 or 호수밀도 60세대/ha 이상 or 과소필지 40% 이상 [접도율] 1. 구역 내에 폭 "4M 이상의 도로"를 접한 건축물의 수와 구역내 건물의 총 수의 비율. - 건물 총 100개 중 "4M 이상의 도로를 접한 건축물의 수"가 40개이면 접도율 40% - 접도율이 "낮을수록" 좁은 도로에 접한 건축물이 많다는 뜻 - 접도율이 "높을수록" 4M이상의 도로가 많다는 뜻 2. 재개발 요건: 접도율 40% 이하. (건축물에 접한 도로의 너비가 4M가 되지 않는 건축물의 수가 60% 이상이어야 함) 3. 소방차 진입이 어려움: 화재시 진화 어려움. 4. 레미콘 진입이 어려움: .. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter8) [CHAPTER 8] 틀을 깨는 투자가 필요하다 Ⅰ. 주요개념 1. 관리처분 계획에서 책정했던 것 보다 높은 가격에 일반분양시, 최종적으로 비례율이 높아지면서 조합원들의 분담금도 줄어듦. 2. 부동산 시장 상승기에는 감정평가액이 큰 물건 매입이 유리. ( 일반분양가 상승 → 비례율 상승) 3. 부동산 시장 하락기에는 감정평가액이 작은 빌라 매수가 유리. Ⅱ. 이주수요 1. 사업이 진행되는 인근지역을 노려라. 2. 조합원들이 이사를 갈만한 지역을 선점한 후, 이주 타이밍에 맞춰 매도. (재건축, 재개발 매수보다 위험부담이 적은 투자) 3. 재개발 사업이 진행될수록 세대수는 줄어듦. (1개 주택에 지하부터 2층까지 3세대 有. But 입주권은 1개밖에..) 4. 돈이 부족한 사람들은 더 저렴한 곳을 찾아.. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter7) [CHAPTER 7] 도전! 재개발 사업성 분석 Ⅰ. 주요 개념 1. 재건축= 공사비 : 기타사업비 = 75 : 25 2. 재개발: 현금청산 보상, 주거이전비, 상가영업보상비, 금융비용 多 공사비 : 기타사업비 = 60~68 : 32~40 3. 공사비 비율이 비정상적으로 높다면, 기타사업비가 적게 책정된 것 기타사업비는 조합원이 모두 부담. → 총 사업비에서 공사비가 차지하는 비율인 75%를 기억할 것! Ⅱ. 감정평가액 1. 감정평가액이 공개되면 불확실성이 사라지고 분명한 수익성 산출. But 수익성은 떨어짐. 2. 감정평가액이 발표되기 전, 재건축과 달리 재개발에서는 감정평가액을 예측하기 어려움. 3. 감정평가액은 시세보다 낮게 나옴. ① 감평가가 높으면 현금청산 하려는 조합원이 발생함 ② 시세는 .. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter6) [CHAPTER 6] 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기 Ⅰ. 주요 개념 1. 좋아질 지역 미리 분석 : 아직 사업이 시행되지 않은 유망단지 미리 분석, 빠른 진입. 2. 막연히 돈이 될거라기 보다는 얼마의 수익을 얻게 될지 계산. 3. 대지지분이 적더라도, 일반분양가가 높은 경우 분담금 감소. (대지지분이 적다고 반드시 분담금이 많이 나오는 것은 아님에 유의) Ⅱ. 일반분양가 변동 1. 일반분양가 상승시, 일반분양 수익 증가, 분담금 감소. 2. 일반분양가가 1억씩 변동될 때 마다 분담금은 3천만원씩 변동. 3. 재건축 투자시 대지면적 , 세대수, 용적률 외에도 일반분양가가 중요. 4. 주변 시세가 높은 지역일수록 사업성이 좋음. Ⅲ. 공사비 1. 보다 현실성 있는 결과 도출을 .. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter5) [CHAPTER 5] 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’ Ⅰ. 주요 개념 1. 세대당 평균 대지지분 = 단지내 총 대지면적 / 조합원 총 세대수 2. 용적률별 필요 대지지분 Ⅱ. 용적률의 함정 1. 용적률이 낮음은 일반분양이 많아지므로 사업성이 높다. But 용적률의 함정 有 2. 세대수가 중요한 이유는 조합원 물량 때문. 세대수가 많으면 조합원분양 물량 증가, 일반분양 물량 감소. 3. 기존의 평형 구성이 소형 평형 중심인지, 중대형 평형 중심인지, 총 몇 세대가 거주하고 있는지 살펴야 함. 4. 계산식 ① 총 대지면적 = {평형별 대지지분 × 세대수}의 총합 ② 분양가능 대지면적 = 총 대지면적 – 기부채납 대지면적 ③ 조합원 분양에 필요한 대지면적 = {25평형 필요대지지분 × 세.. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter4) [CHAPTER 4] 복잡한 수익률 분석, 단계별로 배워보자 Ⅰ. 주요개념 1. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 2. 일반 분양 수익 = 일반 분양가 – 순수 건축비 3. 필요 대지지분 : 아파트 한 세대를 짓는데 들어가는 대지 면적. 4. 일반분양 기여금액: 내놓은 대지지분이 클수록 기여금액은 커짐(분담금 감소) Ⅱ. 관리처분계획이 나오기 이전의 단계 1. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비 2. 투자시 전용면적 외에도 대지지분 파악이 반드시 필요함. 3. 기부채납비율은 낮은 게 좋음. 4. 일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 – (대지지분 × 기부채납비율) – 조합원 분양 필요 대지지분 5. 순수건축비 = 평당공사비 × 계약면적 6. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 7. 일.. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter3) [Chapter 3] 재건축?재개발 투자의 기본 구조 익히기 1. 권리가액 = 감정평가액 × 비례율 2. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율) 3. 투자금: 당장 줘야할 P뿐만 아니라, 분담금까지 고려해야 함. 4. 공사비 : 기타사업비 = 75% : 25% but 재개발에서는 기타사업비 비중이 커지기 때문에 비율이 다름. (보상비 항목 추가) → 공사비: 기타사업비 = 65% : 35% 5. 비례율: 사업성을 나타내는 대표적인 지표 비례율 = {(종후자산평가액 – 총사업비)/종전자산평가액}×100 ① 종후자산 평가액 = 조합원 분양수입 + 일반 분양수입 ② 총사업비 = 공사비 + 기타사업비 ③ 종전자산 평가액 = 감정평가액의 합 6. 감정평가액 ① 거래사례.. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter2) [Chapter 2] 투자 전에 이것부터 체크하자 Ⅰ. 주요개념 1. 사업시행인가: 시군구청장이 최종 확정&인가. 2. 관리처분계획: 구체적인 철거 및 건설계획과 분양계획 최종 수립. 3. 매도청구: 조합원을 원치 않는 경우 부동산 매도할 것을 청구(시가 기준) 4. 현금청산: 부동산을 가지고 있으나 조건을 충족하지 못한 경우, 원하지 않는 경우. 조합원 자격을 포기하고, 감정평가액 기준으로 보상. 5. 재개발: 사업시행에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승. 재건축: 기대심리가 미리 반영되어 한번에 가격급등. Ⅱ. 재건축 재개발 진행과정 1. 정비기본계획 – 정비구역지정 – 추진위원회 승인 ┗ 재건축: 안전진단 (재개발은 안전진단 X) 2. 조합설립 – 시공자 선정 ① 재개발: 토지등소유자 3/4 .. 2023. 9. 6. [도서]재개발 재건축 1(Chapter1) [Chapter 1] 재건축?재개발 투자, 그거 어렵지 않나요? 1. 정비기본계획: 지자체가 기본방향과 목표 등을 제시하는 종합계획. 2. 지구단위계획: 더욱 구체적이고 세부적인 계획. 3. 비례율: 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 좋음. 비례율={(종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액}*100 4. 종후자산평가액: 사업완료 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액. 종후자산평가액= 조합원 분양수입 + 일반분양수입 5. 총 사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비 6. 종전자산평가액: 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들. 7. 감정평가액: 종전자산 평가금액. 8. 권리가액: 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 권리가액 = 감정평가액 * 비례율 9. 분담금 = 조합원 분양가 .. 2023. 9. 6. 이전 1 다음
