[도서]재개발 재건축 1(Chapter8)

[CHAPTER 8] 틀을 깨는 투자가 필요하다

 

Ⅰ. 주요개념

 

1. 관리처분 계획에서 책정했던 것 보다 높은 가격에 일반분양시,

최종적으로 비례율이 높아지면서 조합원들의 분담금도 줄어듦.

2. 부동산 시장 상승기에는 감정평가액이 큰 물건 매입이 유리.

( 일반분양가 상승 → 비례율 상승)

3. 부동산 시장 하락기에는 감정평가액이 작은 빌라 매수가 유리.

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Ⅱ. 이주수요

 

1. 사업이 진행되는 인근지역을 노려라.

2. 조합원들이 이사를 갈만한 지역을 선점한 후, 이주 타이밍에 맞춰 매도.

(재건축, 재개발 매수보다 위험부담이 적은 투자)

3. 재개발 사업이 진행될수록 세대수는 줄어듦.

(1개 주택에 지하부터 2층까지 3세대 有. But 입주권은 1개밖에..)

4. 돈이 부족한 사람들은 더 저렴한 곳을 찾아 떠남.

재개발 구역 인근의 저렴한 주택 수요 증가.

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Ⅲ. 원 플러스 원(1조합원 2주택 분양)

 

1. 종전자산의 감정평가액이 1+1으로 분양받는 아파트 가격을 합산한 금액보다 크거나,

주거전용면적이 1+1으로 분양받는 아파트를 합산한 전용면적 보다 커야함.

① 전용면적 145㎡ 이상 = 전용면적 84㎡ + 전용면적 59㎡

② 전용면적 135㎡ 이상 = 전용면적 84㎡ + 전용면적 49㎡

③ 전용면적 120㎡ 이상 = 전용면적 59㎡ + 전용면적 59㎡

④ 전용면적 100㎡ 이상 = 전용면적 49㎡ + 전용면적 49㎡

→ 주로 전용면적 145㎡ 이상을 소유한 경우 신청하는 것이 일반적.

2. 3년 전매제한에 유의

① 1+1 분양을 통해 추가로 공급받은 전용면적 60㎡ 이하의 주택은 이전고시 후, 3년동안 전매가 제한됨.

② 준공 → 입주 → 소유권 보존등기 전 이전고시(입주 후 몇 개월)

③ 따라서 입주 후 3년이 지나도 이전고시가 늦어지면 전매제한 有

3. 분리매각이 어려움

① 입주 ~ 이전고시 및 건물등기: 묶어서 매매 가능

② 이전고시 및 건물등기: 분리 매각 가능

( 84㎡은 전매가 가능하나, 59㎡는 전매제한 3년에 걸림)

4. 세금문제 고려

① 1+1을 분양받은 사람은 건물등기가 완료되는 순간

자동으로 2주택자가 되므로 양도소득세 비과세 등의 혜택을 받지 못함.

② 1주택자로서의 혜택이 없어지게 됨.