[도서]재개발 재건축 1(Chapter7)

[CHAPTER 7] 도전! 재개발 사업성 분석

 

Ⅰ. 주요 개념

 

1. 재건축= 공사비 : 기타사업비 = 75 : 25

2. 재개발: 현금청산 보상, 주거이전비, 상가영업보상비, 금융비용 多

공사비 : 기타사업비 = 60~68 : 32~40

3. 공사비 비율이 비정상적으로 높다면, 기타사업비가 적게 책정된 것

기타사업비는 조합원이 모두 부담.

→ 총 사업비에서 공사비가 차지하는 비율인 75%를 기억할 것!

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Ⅱ. 감정평가액

 

1. 감정평가액이 공개되면 불확실성이 사라지고 분명한 수익성 산출.

But 수익성은 떨어짐.

2. 감정평가액이 발표되기 전, 재건축과 달리 재개발에서는 감정평가액을 예측하기 어려움.

3. 감정평가액은 시세보다 낮게 나옴.

① 감평가가 높으면 현금청산 하려는 조합원이 발생함

② 시세는 올라가며, 감정평가액은 변하지 않음

4. 시세와 감정평가액은 별개

① 감평가에 대한 기준이 있으면 얼마의 P가 붙을 지 가늠할 수 있음

② 예) 예상한 감평가는 8천만원, 매물은 2억원인 경우,

→ 2천만원의 P를 주고 이 물건을 사는 셈. But 감평가를 모른다면

P가 2천만원인지 5천만원인지 제대로 판단하기 어려움.

5. 평균 감정평가액

= 종전 자산평가 총액 / 전체 토지 등 소유자 수

예) 감정평가액이 2얼 3천만원 정도로 추산되는 주택인데, 2억 6천만원에 매물로 나옴.

이 경우 이 주택에 대해 3천만원의 P를 주고 사는 셈.

6. 감정평가액이 낮다고 무조건 나쁜 것은 아님

① 감정평가액이 높아지면 그 합계인 종전자산 평가액도 커짐

→ 비례율이 낮아짐

② 감정평가액이 낮으면 조합원 분양가를 낮춰주기도 함

③ 감정평가액이 줄어든 만큼 비례율이 높아진다면 권리가액은 상승함

일반분양가가 높아진다면 오히려 이익이 됨

7. 감정평가액 뿐만 아니라 비례율, 권리가액, 일반분양예상가,

조합원 분양가를 종합적으로 고려해서 판단해야 함.

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Ⅲ. 관리처분계획 단계에서의 분석

 

1. 재개발 사업의 틀이 대부분 확정되는 시기는 관리처분계획 단계

: 사업의 불확실성이 거의 제거된 상태

2. 많은 투자자들이 몰리는 시기. 이미 P가 많이 붙어서 수익은 낮음.

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Ⅳ. 일반 분양가의 변수

 

1. 변동의 가능성이 가장 큰 것은 일반분양가이며, 다음은 공사비

2. 일반 분양가가 높아질수록 총 분양 수입도 늘어나고, 그에 따라 비례율도 높아짐

3. 일반 분양수익이 증가하면서 비례율이 높아질 것으로 예상되는 구역에 투자할 때에는

감정평가액이 작은 물건보다 큰 물건에 투자

→ 비례율이 달라지면 감정평가액의 고저에 따라 조합원의 유불리가 갈림

① 비례율이 높아지면 감정평가액이 클수록 유리

② 비례율이 낮아지면 감정평가액이 클수록 불리

★ 추가부담금은 감정평가액이 높은 사람이 더 많이 부담하게 됨