[도서]재개발 재건축 1(Chapter4)

[CHAPTER 4] 복잡한 수익률 분석, 단계별로 배워보자

Ⅰ. 주요개념

1. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

2. 일반 분양 수익 = 일반 분양가 – 순수 건축비

3. 필요 대지지분 : 아파트 한 세대를 짓는데 들어가는 대지 면적.

4. 일반분양 기여금액: 내놓은 대지지분이 클수록 기여금액은 커짐(분담금 감소)

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Ⅱ. 관리처분계획이 나오기 이전의 단계

1. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비

2. 투자시 전용면적 외에도 대지지분 파악이 반드시 필요함.

3. 기부채납비율은 낮은 게 좋음.

4. 일반분양 기여 대지지분

= 대지지분 – (대지지분 × 기부채납비율) – 조합원 분양 필요 대지지분

5. 순수건축비 = 평당공사비 × 계약면적

6. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

7. 일반 분양수익 = 일반분양 분양가격 – 순수건축비

8. 대지지분 1평당 일반 분양수익 = 일반분양수익 / 필요대지지분

9. 일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 × 일반분양 기여 대지지분

10. 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

→ 대지지분이 클수록 분담금이 줄어듦.

Ⅲ. 사업성 분석

1. 일반물량이 많으면 분담금 감소, 대지지분이 클수록 사업성이 좋음.

2. 용적률이 낮은 것은 저층이므로 대지지분이 큼.

(세대당 평균지분 = 총 대지면적 / 세대수)

Ⅳ. 분담금 산정의 2가지 방법

1. 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

2. 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

Ⅴ. P(프리미엄)

1. 시세차익 = 매도시세 – (매입가격 + 분담금)

2. 시세차익 = 매도시세 – {(감정평가액 + P) + 분담금}

→ 매도인은 감정평가액에 얼마(P)를 더 붙여서 팔려고 할 것.

Ⅵ. 추정비례율, 감정평가액, 조합원 분양가를 모르는 사업초기단계

★ 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액의 식을 적용함.

1. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비

2. 공사비 = 총사업비 × 75%

① 공사비 : 기타사업비 = 75 : 25

② 기타사업비 = 공사비 × 33%

③ 총 사업비 = 공사비 × 133%

3. 총 사업비 = 공사비 + 기타사업비

① 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

→ 총 사업비 = 공사비 × 133%

② 조합원 건축원가 = 순수건축비 × 133%

4. 순수건축비 = 평강 공사비 × 계약면적

5. 34평형 조합원 건추원가 = 순수건축비 × 133%

= (평당공사비 × 계약면적) × 133%

6. 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

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※ 조합원 건축원가의 기준: 계약면적

① 세대당 공급면적 = 주거 전용면적 + 주거 공용면적

② 세대당 계약면적 = 세대당 공급면적 + 기타 공용면적

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Ⅶ. 조합원 건축원가

1. 순수건축비는 면적에 비례

① 계약 면적기준(복리시설이 늘어남에 따라 늘어나는 추세)

② 평당 공사비 = 순수건축비 / 계약면적

2. 기타 사업비는 1/n

① 평당개념이 아닌, 무조건 세대수로 나눔.

② 기타사업비는 면적에 비례하지 않음.

3. 조합원 건축원가

① 34평형 순수건축비 = 평당 공사비 × 34평형 계약면적

② 34평형 기타사업비 = 34평형 순수건축비 × 33%

③ 34평형 조합원 건축원가 = 34평형 순수 건축비 + 34평형 기타 사업비

4. 조합원 건축원가 계산식

① 계약면적 및 평당공사비: 보통 평당 420만원

34평의 계약면적은 55평, 25평의 계약면적은 40평.

② 순수 건축비 = 평당 공사비 × 계약면적

(34평 = 420만원 × 55평 = 2억 3100만원)

③ 기타사업비: 통상 순수 건축비의 33% 정도.

평형과 상관없이 조합원 세대가 1/n으로 배분.

④ 조합원 건축원가(34평)

= 순수건축비 + 기타사업비

= (420만 × 55평) + (2억 3100만 × 33%)

= 3억 723만원

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Ⅷ. 일반분양 기여금액

★분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액의 식을 적용함.

1. 일반분양 수익 = 일반분양가 – 순수건축비

= 일반분양가 – (평당 공사비 × 계약면적)

→ 이때 건축비에서 기타 사업비는 포함하지 않음.

2. 대지지분 1평당 일반 분양 수익

= 34평형 일반 분양수익 / 필요 대지지분

3. 일반분양 기여금액

= 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 기여 대지지분

4. 일반분양 기여 대지지분

= 대지지분 – 기부채납면적 – 조합분양에 필요한 대지지분

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Ⅸ. 용적률

1. 용적률이 높아지면, 필요대지지분은 줄어듦.

비슷한 용적률과 비슷한 평형일 경우, 필요대지지분도 비슷함.

2. 용적률이 달라지면 필요 대지지분에 차이가 발생함.

3. ‘필요 대지지분표’가 부록으로 有(중요한 표)

Ⅹ. 분담금

1. 분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

2. 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

=(평당 시공비 × 계약면적) + (순수건축비 × 33%)

3. 일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반 분양수익 × 기여대지지분

= {일반분양수익 / 필요대지지분} × 기여대지지분

= {(일반분양가 – 순수건축비)/필요대지지분} × 기여대지지분

★ 기여 대지지분 = 대지지분 – 기부채납면적 – 조합원 필요 대지지분

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※ 권리가액 = 감정평가액 × 비례율

※ 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

→ 분담금 산정식은 약간의 차이가 있으나 대체로 비슷함.