[도서]재개발 재건축 1(Chapter5)

[CHAPTER 5] 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’

 

Ⅰ. 주요 개념

 

1. 세대당 평균 대지지분 = 단지내 총 대지면적 / 조합원 총 세대수

2. 용적률별 필요 대지지분

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Ⅱ. 용적률의 함정

 

1. 용적률이 낮음은 일반분양이 많아지므로 사업성이 높다. But 용적률의 함정 有

2. 세대수가 중요한 이유는 조합원 물량 때문.

세대수가 많으면 조합원분양 물량 증가, 일반분양 물량 감소.

3. 기존의 평형 구성이 소형 평형 중심인지, 중대형 평형 중심인지, 총 몇 세대가 거주하고 있는지 살펴야 함.

4. 계산식

① 총 대지면적 = {평형별 대지지분 × 세대수}의 총합

② 분양가능 대지면적 = 총 대지면적 – 기부채납 대지면적

③ 조합원 분양에 필요한 대지면적

= {25평형 필요대지지분 × 세대수}의 총합

④ 남은 대지에 지을 수 있는 일반분양 세대수

= 조합원 분양 외의 대지면적 / 필요 대지지분

5. 용적률이 같아도 기존 세대수가 많다면, 일반분양 세대수는 감소함.

※ 세대당 평균 대지지분

① 세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 / 세대수

→ 대지지분이 클수록 일반분양 기여금액이 상승하고, 분담금이 감소함.

② 보통 15평 이상.

③ 세대당 평균 대지지분이 큰데, 용적률까지 낮다면 好.

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Ⅲ. 사업성 찾기

 

1. 분양 대지면적 = 총 대지면적 – 기부채납 대지면적

2. 조합원 분양 대지면적 = {세대당 필요 대지지분 × 세대수}의 총합

3. 일반분양 대지면적 = 분양 대지면적 – 조합원 분양 대지면적

4. 일반분양 세대수 = 일반 분양 대지면적 / 필요 대지지분

5. 세대당 평균 대지지분은 사업성 비교에 필요

6. 총 대지면적과 총 세대수만 알면 세대당 평균 대지지분을 구하기 쉬움

7. 엑셀표로 정리해 사업성이 좋은 단지만 추림

8. 분담금 계산식으로 예상 분담금과 투자 수익 예측

9. 매가&전세가 검토하면서 타이밍 노리기

10. 가장 정확한 것은 발품. 반드시 조합 사무실이나 현장 중개사무소에 가서 정확한 정보 확인

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Ⅳ. 단계별 분담금 산출하기

 

1. 조합원 건축원가 계산

① 34평형 순수 건축비 = 평당 공사비 × 계약면적

② 기타사업비 = 34평 순수건축비 × 33%

③ 34평 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타건축비

2. 일반분양 기여 대지지분 계산

= 보유 대지지분 – 기부채납 – 조합원 분양 필요 대지지분

3. 일반분양 기여 금액 계산

① 일반분양 수익 = 일반분양가 – 34평 순수 건축비

② 대지지분 1평당 일반 분양수익 = 일반분양수익 / 필요 대지지분

③ 일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분

4. 분담금 계산

= 34평 조합원 건축원가 – 일반분양 기여금액

→ 세대당 평균 대지지분이 크면서, 용적률도 낮은 아파트 또는

용적률은 낮지 않지만, 세대당 평균 대지지분이 큰 아파트는

조건에 따라 사업성이 좋아질 수 있음.