1. 농지연금의 의의
- “농지연금”은 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령농업인의 안정적인 노후생활을 보장하기 위하여 도입된 세계 최초의 농지담보형 “역모기지제도”입니다.
- “농지연금”이란 2011년부터 시행된 사업으로 만 60세 이상 고령의 농업인이 소유한 농지를 담보로 제공하고 노후생활안정자금을 매월 연금방식으로 지급받고 수급자 사망 시 연금채무를 상환하는 제도를 말합니다.
- 가입자는 담보농지가격과 가입연령에 따라 산정된 연금을 받으면서 담보농지를 자경 또는 임대할 수 있으며, 가입자가 사망한 경우 승계절차를 거쳐 배우자가 계속해서 연금을 받을 수 있습니다.
(단 신청당시 배우자가 60세 이상이고 연금승계를 선택한 경우 한함)
2. 농지연금 제도의 장점
1) 부부⦁종신 지급
- 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망시까지 계속해서 농지연금을 받을 수 있습니다. (단 신청당시 배우자가 60세 이상이고 연금승계를 선택한 경우 한함)
2) 영농 또는 임대소득 가능
- 연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있어 연금 이외의 추가소득을 얻을 수 있습니다.
3) 재정지원으로 안정성 확보
- 정부예산을 재원으로 하며 정부에서 직접 시행하기 때문에 안정적으로 연금을 지급받을 수 있습니다.
4) 연금채무 부족액 미청구
- 연금채무 상환시 담보 농지 처분으로 상환하고 남은 금액이 있으면 상속인에게 반환하며, 부족하더라도 더 이상 청구하지 않습니다.
→ 2억원의 농지. 연금수령액이 2억 초과시(담보농지가 2억원 유지시)에도 초과금액을 상속인에게 청구하지 않음. but 연금수령액 1억원 수령후 사망시, 상속인에게 1억원 지급.
5) 재산세 감면
- 6억원 이하 농지는 전액 감면되며, 초과농지는 6억원까지 감면됩니다.
6) 압류위험으로부터 연금 보호
- 월 185만원 까지 압류위험으로부터 연금을 보호받을 수 있습니다.(농지연금지키미통장)
3. 농지연금의 가입조건
1) 가입연령 : 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만60세 이상
(2022년의 경우 1962.12.31 이전 출생자) 일 것
- 연령은 민법상 연령을 말하며 주민등록상 생년월일을 기준으로 계산하여 적용함.
2) 영농경력 : 신청인의 영농경력이 5년 이상일 것
① 농지연금 신청일 기준으로부터 과거 5년 이상 영농경력 조건을 갖추어야 함.
→ 농업인으로서 지위를 가지고 농지원부 5년 이상 유지.
② 영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없으며 전체 영농 기간 중 합산 5년 이상이면 됨
→ 신청당시에는 농업인이어야 함 (농사를 짓고 있어야 함)
*농지원부 신청: 아래 조건을 만족한 상태로 시도군구청, 읍면사무소에 방문.
- 1000㎡ 이상의 농지에 농작물 또는 다년생식물을 경작, 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사.
- 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작, 재배하는 사람.
- 대가축 2두(소, 말 등), 중가축 10두(돼지, 양 등), 소가축 100두, 가금 1000수(닭, 오리 등), 꿀벌 10군 이상(벌통 10개 이상)을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람.
- 농업경영으로 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람.
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→ 22년 4월 15일부터 개정안이 적용된다. 농지원부가 아닌 "농지대장" 으로 변경된다.
22년 4월 15일부터 법 개정안 적용.
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3) 대상농지 : 담보농지는 농지연금 신청일 현재 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
① 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전, 답, 과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지
② 사업대상자가 2년 이상 보유한 농지
- 상속받은 농지는 피상속인의 보유기간 포함
③ 사업대상자의 주소지 (주민등록상 주소지 기준)를 담보농지가 소재하는 시, 군, 구 및 그와 연접한 시, 군, 구 내에 두거나, 주소지와 담보농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 위치하고 있는 농지 → 가까운 곳에 월세를 두고 주거지로 하면 됨.
※ ②와 ③의 요건은 2020년 1월 1일 이후 신규 취득한 농지부터 적용
- 저당권 등 제한물권이 설정되지 아니한 농지
(단, 선순위 채권최고액이 담보농지 가격의 100분의 15(15%)미만인 농지는 가입가능)
→ 22년 1월 부터는 15~30%까지 일시인출형 가능
- 압류⦁가압류⦁가처분 등의 목적물이 아닌 농지
4) 농지연금 대상 제외농지
- 불법건축물이 설치되어 있는 토지
- 본인 및 배우자 이외의 자가 공동소유하고 있는 농지
- 개발 지역 및 개발계획이 지정 및 시행 고시되어 개발계획이 확정된 지역의 농지 등 농지연금 업무처리요령에서 정한 제외농지
- 2018년 1월1일 이후 경매 및 공매 (경매, 공매 후 매매 및 증여 포함)를 원인으로 취득한 농지
(다만, 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보농지 보유기간이 2년 이상이면서 '담보농지가 소재하는 시군구 및 그와 연접한 시군구 또는 담보농지까지 직선거리 30km' 내에 신청인이 거주 (주민등록상 주소지 기준)하는 경우 담보 가능)
4. 농지연금 지급방식
1) 정액종신형(多): 가입자(배우자) 사망시까지 매월 일정한 금액을 지급하는 유형
2) 전후후박형: 가입초기 10년동안은 정액형보다 더 많이 11년째부터는 더 적게 받는 유형
3) 일시인출형: 총 지급가능액의 30% 이내에서 필요금액을 수시로 인출할 수 있는 유형
4) 기간정액형: 가입자가 선택한 일정기간동안 매월 일정한 금액을 지급받는 유형
- 5년: 78세부터 가입 가능
- 10년: 73세부터 가입 가능
- 15년: 68세부터 가입 가능
5) 경영이양형: 지금기간 종료시, 공사에 소유권 이전을 전제로 더 많은 연금을 받는 유형
5. 월 수령액과 최대 상한액
- 농지연금은 농지의 가격과 가입연령, 지급방식에 따라 결정되며 월 지급금 상한액은 3백만원입니다.
- 9억원 한도(약 연 4%)이며, 부부가 각각 수령 가능(월 600만원)
6. 국민연금을 받고 있어도 농지연금 가입이 가능한가?
- 농지연금은 농지를 소유하고 있으나 일정한 소득이 없거나 있더라도 부족해 노후생활이 불안정한 고령농업인에게 노후생활안정자금을 지원해주는것에 의의가 있습니다.
- 신청자가 국민연금, 개인연금 등 다른 연금을 받고 있더라더도 농지연금 가입이 가능합니다
7. 농지연금 지급정지 사유
1) 농지연금수급자가 사망한 경우로서 배우자가 없거나 비승계 가입인 경우.
2) 농지연금수급자가 사망한 경우로서 승계조건가입 배우자가 있는 경우에 그 배우자가 6개월 이내에 담보농지의 소유권 이전등기 및 농지연금채무의 인수를 거절하거나 마치지 아니한 경우.
3) 농지연금수급자가 담보농지의 소유권을 상실한 경우.
4) 농지연금채권이 저당권의 채권최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서 공사의 채권최고액 변경요구에 응하지 아니한 경우.
→ 농지가액 2억, 1억에 근저당 설정: 농지연금이 1억원을 초과하면 지급정지사유가 됨.
5) 공사의 동의 없이 담보농지에 제한물권(지상권, 지역권, 전세권) 등을 설정한 경우.
6) 담보농지가 전용 등으로 더이상 농지로 이용될 수 없게 된 경우.
※ 위 지급정지사유 중 3, 6에 해당하는 경우로서 불가피한 사유로 인정되는 경우 해당 담보농지에 대한 농지연금채권을 회수하고 나머지 담보농지에 대한 농지연금은 계속 지원 가능.
8. 농지연금 신청방법
- 농지은행에서 접수신청을 하시면 공사 직원이 연락을 드려 가입절차를 진행합니다.
- 농지연금 접수신청을 위해 농지연금 신청서와 함께 필수서류를 우편 또는 지사에 방문하여 접수하면 됩니다.
- 농지가격 평가를 공시가가 아닌 감정가로 평가를 원하시는 경우 감정평가 동의서를 추가로 제출하셔야 합니다. (공시가격의 100%, 감정가의 80~90%)
- 농지은행 (https://www.fbo.or.kr/index.do) 접속 후 농지연금 신청 클릭
※ 농지연금 고객상담 1577-7770
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<<농지연금 가입신청 제출서류>>
1. 신청시
∙ 신분증 사본 각 1부 (배우자 포함)
∙ 등기사항증명서 : 담보대상농지 필지별 각1부
∙ 부동산종합증명서 : 담보대상 농지 필지별 각 1부
∙ 농지원부 또는 농업경영체등록확인서
감정평가의뢰시 ∙ 감정평가의뢰 등 동의서 1부 (자필서명 포함)
∙ 감정평가 보수료 대납요청서 1부 (자필서명 포함)
2. 약정체결시
∙ 가족관계 증명서 1부
∙ 주민등록초본(주소변동사항 포함) 1부
∙ 인감증명서(근저당권설정용) 1부 및 인감도장
∙ 통장사본(연금수급자 본인명의) 1부
∙ 등기권리증(등기권리증이 없는 경우는 신분증 지참)
*** 등기권리증 분실자 확인서면 작성
- 작성부수 : 2부(신분증 사본 첨부)
- 작성 및 확인자 : 대리인(법무사)
[ 주의사항 ]
- 우편 제출시에는 제출서류에 신청번호를 기입하여 제출.
- 농지은행 통합포털에서 신청하고 기한(14일)내 서류 미제출 시 해당 신청건은 자동 취소 처리됨.
※ 기타 필요시 추가서류를 요청할 수 있음.
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9. 세금관련
- 개인 종합소득세에 연금액이 포함됨.
- 농지연금은 농지연금 소유자가 사망시에 소유권이 이전되는 개념이기에 6억원을 초과하는 부분에 대한 재산세만 부과됩니다. (양도소득세 X)
→ 토지가격 급등시, 받은 연금액을 상환하고 농지연금 해지 후, 토지를 매도하면 됨.
<< 농지매입비축사업 (농어촌공사) >>
1. 사업 목적
- 고령 또는 질병등으로 은퇴, 이농⦁전업을 희망하는 농업인의 농지를 농지은행이 매입하여 농업구조개선 및 농지시장 안정화에 기여.
- 매입한 농지는 장기 임대 등을 통해 이용의 효율화 도모.
2. 매입대상 농지
- 면적이 1,000㎡ 이상인 농업진흥지역안의 논, 밭, 과수원
→ 공경매 낙찰 후 2년 초과 (소유권 이전 후 2년이 경과해야 함)
- 영농규모 확대 및 집단화를 위해 불가피한 경우 면적이 1,000㎡ 이상인 다음의 농업진흥지역 밖의 논, 밭도 매입가능 (제도 개선 중) (경지정리된 논 또는 밭기반정비사업이 완료된 밭)
* 공부상 지목이 아닌 실제이용현황(사실상 논 또는 밭)을 기준으로매입
* 공부상 지목이 농지가 아닌 경우에는 지목변경 조치 후 매입
* 농업진흥구역: 농업 위주! 개발은 조금 힘듦... (농지전용 불가능) → 농지매입비축사업이나 농지연금으로 활용.
3. 매입제외 농지
- 기본 상한단가 28,000/㎡을 초과하는 농지 (지역별 차등적용) ← 감정가 기준
- 각종개별법에 의한 개발계획 구역 및 예정지 안의 농지
- 소유권 외의 권리나 처분의 제한이 있는 농지
4. 매입대상자 (나이제한 X)
- 비농업인 및 비농업법인
- 전업⦁이농하고자 소유 농지 전부를 매도 또는 임대하려는 농업인
(자가소비량 생산목적으로 3,000㎡ 이하의 소유농지는 계속 경작가능)
- 고령 또는 질병등으로 은퇴하고자 소유 농지 전부를 매도 또는 임대하려는 농업인
(경영이양직접지불사업 대상자로 확정된 농업인을 우선하며, 자가소비량 생산목적으로 3,000㎡ 이하의 소유농지는 계속 경작가능)
- “농지법” 제11조에 따라 농지의 매수를 청구하는 자
5. 매입방법
- 농지소재지 관할 한국농어촌공사 지사에서 매입.
(농어촌공사로 소유권 이전. 양도소득세가 발생함)
6. 세금관련
- 상황에 따른 변수가 있기에 세무사 상담이 필요함.
<< 농지취득자격증명원(농취증) >>
- 주거지 내 30km 이내여야 함. 기존 농지가 있어야 발급 가능.
- 농업진흥구역 내에서는 주말, 체험영농 불가능.
- 취득원인: 경락
- 당일 발급 원하면, 담당자에게 박카스 한통 사들고 가라!
- 민원 24로 온라인 신청 가능.
<< 농지전용 허가 >>
- 농지전용허가 부담금 납부 후, 건축가능(주거용)
- 부담금: 토지면적 * 공시지가 * 30% = 2,615만원 * 30% = 790만원
(공시지가는 5만원 초과시 5만원이 상한선)
- 주거용으로 용도변경시 가치가 상승함 → 농지연금으로 사용하기 아까움.
<< 기타 >>
- 계획관리지역: 개발이 필요한 지역으로 예상 됨.
- 지적도를 크게 봐서 주변에 개발계획과 인구유입이 있으면 토지의 지가는 상승하므로 좋은 땅!
(이미 상업지역으로 지정된 곳은 개발이 취소되었을 수 있으므로 잘 알아보고 들어가야 함)
ex. 포항 남구 대송면 대각리 산132
- 농협자산관리 부실채권 상담: 부실채권은 채권자의 입장에서 하는 것.
- 토지거래허가구역: 경매로 취득시에는 제한 없음. 자금계획서 작성 없음.
- 맹지인 토지에도 농지연금으로 투자 가능. but 맹지에도 구거전용허가를 통해 도로를 내어 건축 가능.
<< 경매 >>
1. 기본
- 아파트 가격에 조정이 오면 매입을 해야 함!
- 민사집행법(법원)은 강제집행 가능, 국세징수법(공매)는 명도소송을 통해 이전을 받음.
→ 시간적 여유가 없으면 공매를 추천함.
2. 검색
- 검색조건: 최저가격 3억 이하, 물건현황 진행물건 또는 1회이상 유찰, 물건종류 농지 또는 과수원, 대지면적 1000㎡ 이상, 주소는 자기지역 인근 또는 관심지역
- 주의: 토지지분매각, 법정지상권
* 법정지상권: 토지위에 물건이 있는 경우, 소송을 통해 부당이득금 반환청구소송으로 월 임대료를 받을 수 잇음. 또는 철거가능. → 임장을 통해 건물이 있는지 항상 확인해야 함. 농지연금을 받기 어려움.
3. 매각물건명세서
- 최선순위 설정: 강제경매 결정 등기일자.
- 효력이 소멸되지 아니하는 것.
- 비고란: 일괄매각, 농취증 미제출시 보증금 몰수, 공유자 우선 매수제한 有, 맹지 등
4. 기타정보
- 네이버 지도를 검색하여 거리뷰 보기: 경작이 가능한지 봐야 함. 경작 불가능시 성토하는 비용이 많이 발생함.
- 토지이용계획: 토지이음 사이트에서 토지정보 분석(지목, 공시지가, 지역 지구 지정여부)
- 물건번호 주의: 2019 타경 733(4) ← 괄호 안의 물건번호를 반드시 기입.
<< 공매 >>
1. 검색조건
- 임대(대부), 최저입찰가 1천만원 이하, 용도선택 토지 또는 전답과, 소재지는 가까운 곳, 토지면적 1000㎡ 이상, 지분물건 제외
→ 임대(대부)료는 1년 이용료 기준임.
→ 연 임대료 5년만 지불하여 농지원부 발급이 가능함.
2. 기타사항
- 경작 외 사용시 대부를 해지함.
- 대부료는 1년 단위로 산정되어 갱신시 대부료 상승 가능.
- 기본계약 5년으로 1회(5년)에 한하여 연장 가능 (총 10년 가능)
but 5년만 하는게 좋은 경우 有 (농지원부 조건상)
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