1. 부자들은 땅을 사서, 아파트를 짓고 판다(법인으로..) 노른자 땅은 팔지않고 소유한다.
2. 투자 1순위는 안정성이다. 돈을 잃지 않는다. 2순위는 수익성이다. 투자금과 투자기간을 고려한다. 초보는 수익금을, 고수는 수익률을 본다. 3순위는 절세전략이다.
3. 싸다고 산 것들은 나중에 매도가 안되서 묶이기도 한다. 즉, 환금성이 낮다. 내가 파는 시점에 잘 팔려야 한다. 이때는 가격을 낮춰도 안팔린다.
4. 2009년~2013년 서울의 주택시장 하락기에 부자들은 토지에 관심을 가졌다. 세종, 혁신도시, 제주도 등. 주택가격이 하락하던 시기에도 토지의 시세(지가)는 꾸준히 상승하였다.
5. 일반적으로 토지는 개발사업 추진 등에 따른 가격 상승 영향이 크며, 용도지역이나 지목변경으로 인해 가격이 급등하는 경우가 많다. 토지에서 가장 중요한 호재는 교통호재, 새로운 주거시설 이다. 신도시, 재개발재건축 등. 또한 경기침체지역이라도 개별적인 개발호재, 입지조건 등에 따라 시세가 상승한 경우도 있어 이를 공시지가에 반영한다.
6. 토지는 공급이 없다(부증성) APT의 가격하락지표는 가격이 많이 올랐을때, 공급이 많을 때, 경기가 안좋을 때이다. 경기가 안좋을때는 가격이 많이 안오르고, 공급이 없는 곳이 좋다. 즉, APT의 가격상승지표는 가격이 싼곳, 공급이 부족한 곳, 경기가 좋은 곳이다.
7. 재테크 테크트리는 [ 지출 줄이기 → 소득 늘리기(종잣돈 모으기) → 갭투자/분양권 → 재개발/재건축 → 토지 → 상가 ] 이다. 지역별/종목별 분산투자를 해야한다. 대구APT 땅과 구미APT 땅이 있을때, 구미는 투자하고 수익을 보면 털고 나와야 한다. 주거시설을 지을 수 있는 땅은 팔고 나오는게 좋다. 대구는 계속 가지고 가야한다. 상업시설을 지을 수 있는 땅은 계속 가져가야 한다.
8. 부동산 침체기에는 경매로 싸게 사서 월세를 받으면 좋다. 2008년 서브프라임 이후 경매가 유행했다. 매매가가 안오르니까 공급을 안한다. 이때는 전세가가 올라서 매전갭이 붙어 투자하기 좋다. 재테크의 최종목적은 경제적 자유이다(월세) 101호, 102호 등 구분상가는 수익이 크지 않다(시세차익 ↓) 통상가가 좋다. 땅값이 오르면서 좋아진다(공실이라도 땅값 ↑) 크면 빌딩이라 하고, 작으면 꼬마빌딩이라 한다. 나중에 좋은 빌딩을 올릴 수 있는 땅이 좋다. 노른자 땅에 상업건물을 지을 수 있는 땅이 좋다.
9. 절세전략: 공동명의, 분할매도, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 농지 양도세 감면, 필요경비(개발비)+개인 법인 사업자,...
10.빈땅에 주택을 지어서 일시적 2주택으로 팔면 비과세가 가능하다. 2015년 1월 1번 필지에 주택을 건축하고, 2016년 2월에 2번 필지에 주택을 건축한다. 2017년 2월에 1번 필지 주택을 매도하고, 2018년 3월에 2번 필지 주택을 매도하면 둘 다 비과세가 가능하다.
11. 아파트가 2배 오르면, 도심지 땅은 2.5배, 개발지의 땅은 3배, 비개발지의 땅은 0.5배가 된다. 즉, 개발호재가 있는 땅을 사야한다.
12. 농지의 양도세 감면혜택을 활용하면 절세할 수 있다. 8년 이상 자경·재촌하면 양도세는 5년간 3억, 1년간 1억원까지 감면 가능하다. 장기보유특별공제도 적용받는다.
- 8년 보유기간: 토지대장, 등기부등본을 통해 확인
- 8년 거주요건(재촌요건): 주민등록초본 통해 확인
- 자경요건: 농지원부, 인우보증서(자경확인), 비료 및 종자구입영수증, 판매영수증 등
- 단, 농지소유자 = 경작인 이어야 한다.
- 양도일 현재 농지여부 등 판단: 휴경이나 지목변경은 안됨.
- 단, 매수자가 지목을 변경한 경우는 인정함.
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※ 농지 양도세 감면 ※
- 8년 보유: 토지대장, 등기부등본 확인
- 8년 재촌: 농지가 소재하는 시군구(자치구)와 그와 연접한 시군구. 또는 해당 농지로부터 직선거리 30km 이내 지역에 거주할 것. 농지보유기간 중 거주기간(전입일~전출일) 산정. 주민등록초본을 통해 확인.
- 8년 자경: 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 ½ 이상을 자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 사실이 있을 것. 농지원부, 인우보증서(지역이장의 자경확인서 등), 비료 및 종자구입영수증, 판매영수증 등 제출. 연간소득 3,700만원 미만(부동산 임대소득, 농업관련소득 제외)
- 양도일 현재 농지 여부: 휴경이나 작물재배 등이 문제가 되는 경우, 항공사진 등에 의해 해당 사실이 밝혀질 수 있음에 유의.
- 감면 제외 농지 판정: 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시 군지역 제외) 또는 시(도농복합형태의 시의 읍면지역 제외)에 있는 농지로 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 의한 주거지역, 공업지역, 상업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정될 때 3년 이내. 3년이 지난 농지라도 소유자가 1,000명 이상이거나 사업시행면적이 100만 ㎡ 이상인 경우 감면을 적용함.
- 양도소득세 감면 신고: 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월 내 신고. 감면신청서를 별도로 제출해야 함.
- 감면액: 자경농지와 대토 합산 5년간 3억원, 1년간 1억원.
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13. 비사업용 토지를 사업용 토지로 만들면 절세가 가능하다.
- 주말농장: 1세대 당 1,000㎡ 미만의 면적을 소유할 것. 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취득 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배할 것.
- 농지은행에 8년 이상을 위탁한 농지: 1,000㎡ 이상 소규모 농지(농업진흥구역은 1,500㎡) 제외. 계획관리지역 농지 제외. 취득후 1년 이내 위탁신청 불가. 농어촌공사 홈페이지에서 신청 가능. 8년 이상 위탁하더라도 양도소득세 감면 혜택은 받을 수 없음.
- 소유자가 질병, 고령자에 해당하는 농지: 65세 이상의 고령자가 5년 이상을 자경·재촌한 경우, 진단서를 첨부하면 됨.
- 종중이 소유한 농지: 종중 구성원이 자경·재촌해야 함. 2005년 12월 31일 이전 취득한 것은 사업용 토지로 인정함.
14. 농지 양도세 감면 전략: 세금의 규모 낮추기(공동명의, 분할매도), 농지전용 및 개발
- 주택으로 개발: 건물 정착면적의 5배, 비도시지역은 10배까지 주택부속토지로 인정.
- 주택 멸실: 계약금 수령 후 "양수인의 요청"에 의해 주택이 멸실되었더라도 1세대 1주택에 해당함.
- 착공: 건설에 착공한 경우, 취득일로부터 2년간 착공신고 후 건축기간 이후 사업용토지로 봄.
- 사업용 기간: 소유기간 중 60% 이상.
15. 법인사업자
- 명의분산 효과: 각종 세금은 개인(대표이사 등)과는 별개이다. 자산 및 부채도 별개이다(LTV, DTI, DSR 등 별개)
- 절세 효과: 단기매도시 중과세가 없다. 단, 장기보유특별공제도 없다. 양도차익이 클 경우 법인세율이 낮다.
- 경비 처리: 교통, 차량, 식비, 통신, 접대, 비품구입, 대출금(상가투자할때 법인 유리) 등.
- 대출: 신설 법인의 경우 재무제표가 없어 대표자 신용으로 대출가능 금융권을 모색해야 한다.
- 농지취득 불가: 농업회사법인, 영농조합법인만 가능하다.
- 법인세: 2억 이하는 10%, 2억원 초과시 20% 이상의 법인세가 적용된다. (주택은 20%의 추가과세 / 비주택은 10%의 추가과세 적용)
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