220511_부린이 공부방 스터디 5(1~9)

1. 21년 6월 1일 이후부터, 2년 이상 보유한 입주권을 양도할 때 양도세율은? (기본세율 )

2. 21년 6월 1일 이후부터, 2년 이상 보유한 분양권을 양도할 때 양도세율은? ( 60% )

- 문제 푸시면서 차이점 이해하셨죠? 입주권과 일반주택은 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용됩니다. 그러나 분양권의 경우 2년 이상 보유해도 60%의 양도세가 부과됩니다. 그래서 분양권에 당첨되면 최소 5년은 보고 가야된다고 합니다. 분양권인 상태에서 P받고 팔면 양도세가 60% 부과되니 남는게 없어서 안팔고.... 아파트가 완공되어서 입주하고 나면 다시 거기서 2년이상을 보유해야 일반과세(또는 비과세)가 가능하니까요.

- 분양권 당첨 후 준공되기 까지 약 3년 + 완공후 2년 보유 = 일반과세(또는 비과세)

- 신축아파트 매매 매물이 많지않은 이유가 바로 세금때문 이겠지요.. 올해가 2022년 이니까 2020년 입주한 아파트들의 매물이 이제야 좀 나오지 않을까요?

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3. 분양권의 경우 ( 2021 년 1 월 1 일) 취득한 분양권부터 양도시 주택수에 포함된다.

- 양도세에서 분양권은 21년 1월 1일 기준입니다.

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4. 현재 2주택 이상을 보유한 경우(일시적 2주택 아님) 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. ( O )

** 윤석열 정부에서 최종 1주택 기산을 삭제하였다.

- A, B, C 모두 2년 이상을 보유한 상태에서 차례로 매도할때를 그림으로 그렸습니다. 마지막 C를 매도할때 비과세가 언제 가능한가 하는 문제입니다.

- C주택 매도시 2년이상 보유 요건은 충족하여 일반과세가 가능하지만, 일시적 2주택(B주택과 C주택 간의 일시적 2주택) 비과세 요건은 충족하지 못하여... B를 양도한 시점부터 다시 2년이 지나야 비과세가 가능합니다. 여기서 왜 23년 7월 1일이 아니고 23년 7월 2일 일까요? B주택 양도일은 21년 7월 1일인데.. 23년 7월 1일에 매도 잔금을 치르게 되면 어떻게 될까요?

- 민법 제157조에 규정이 이렇게 되어있습니다. 초일불산입이 원칙이라 2021년 7월 2일부터 보유기간이 계산됩니다. 따라서 2021년 7월 2일 ~ 2023년 7월 1일까지 보유를 완료하고, 2023년 7월 2일에 매도해야 됩니다. 이 점 유의해주세요.

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5. 종전주택 신규주택 모두 비조정지역에서 일시적 2주택이 성립하기 위한 요건은 종전주택을 취득한 날로부터 ( 1 )년 이후에 신규주택을 취득하여야 하고, 종전주택을 ( 2 )년 이상 보유하여야 한다. 그리고 신규주택 취득 이후 ( 3 )년 이내에 종전주택을 매도 하여야 한다.

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6. 종전주택 신규주택 모두 조정지역에서 일시적 2주택이 성립하기 위한 요건은 종전주택을 취득한 날로부터 ( 1 )년 이후에 신규주택을 취득하여야 하고, 종전주택을 ( 2 )년 이상 보유 및 ( 2 )년 이상 거주하여야 한다. 그리고 신규주택 취득(2019.12.17 이후 취득) 이후 ( 1 )년 이내에 종전주택을 매도 하여야 한다.

- 여기서 일시적 2주택 "취득세" 부분도 다시 살펴보겠습니다.

- 일시적 2주택에서 취득세 관련 쟁점은 "2번째 주택이 조정지역"일때 발생합니다. "비조정지역"은 2번째 주택 취득시에도 1~3% 가 적용되기 때문에 문제가 발생하지 않습니다. 그러나 "조정지역"은 2번째 주택 취득시 8%인데, 일시적 2주택에 해당되면 1~3% 취득세만 납부하면 됩니다. 그런데 나중에 조건을 충족하지 못하면 다시 8% 취득세를 납부해야 합니다.

- 취득세에서는 종전주택 구입 후 1년이 지나서 신규주택을 취득해야 한다는 것이 없고, 신규주택에 전입해야 한다는 조건도 없으며, 임차인이 존재할 경우 2년까지 기간을 연장한다는 조건도 없습니다.

일시적 2주택에 대한 양도세와 취득세의 차이점을 반드시 이해하셔서 조정지역 주택을 2번째로 취득할때 취득세가 무조건 8%가 아니라는 점을 꼭 확인해주세요.

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https://blog.naver.com/apnews/222647878472

 

7. 양도주택이 비조정지역에 있는 경우 양도세 중과(기본세율 + 20% 또는 30%)가 제외된다. (O)

- 주택을 100개 가진 다주택자라고 해도 양도하려는 주택이 "비조정"지역에 있다면 중과세율(기본세율+20%, +30%)는 적용되지 않습니다.

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※ 양도세 중과 주택수 계산

1. 양도주택이 조정대상지역에 소재하는가?

① 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택 또는 3주택 이상, 1세대 1주택과 조합원 입주권(분양권)을 1개이상 보유 또는 그 수의 합이 3개 이상인 경우, 높은 양도세 중과세율을 받게 됨.

② 중과 주택수 기준: 개인별 X, 세대별 합산.

③ 중과 대상 기준일: 양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)

④ 분양권: 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권은 주택투기수요 억제를 위하여 양도소득세 중과대상인 다주택자 주택수 계산시 조합원 입주권과 동일하게 분양권을 주택수에 포함함.

2. 다주택자 양도세 중과 주택수 포함 지역기준

① 보유중인 모든 주택이 전부 중과주택수에 포함되어 양도세 중과세율이 적용되는 것은 아님. 보유중인 주택의 지역기준 및 가액기준에 해당되는 주택만 중과주택수에 포함함.

② 수도권 및 광역시(군 및 읍면지역 제외), 세종시(읍면지역 제외)에 소재하는 모든 주택 및 조합원입주권(분양권)은 중과주택수에 포함함.

3. 기준시가 3억원 초과여부 가액기준

① 수도권 및 광역시(군 및 읍면지역 제외), 세종시(읍면지역 제외)에 해당되지 않더라도 기준시가가 3억을 초과하면 다주택자 양도세 중과주택에 모두 포함됨.

② 기준시가 기준으로 3억 이하이면 중과주택수 계산시 제외됨.

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** 윤석열 정부에서 양도세 중과를 한시적으로 배제하였다.

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8. 다주택자 최고 세율은?(지방소득세 제외) ( 75 % )

- 다주택자 최고세율은 중과세율을 포함하여 75%(45%+30%) 입니다.

** 윤석열 정부에서 양도세 중과를 한시적으로 배제하였다.

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9. 1세대 1주택자가 5년 보유, 5년 거주한 경우 장기보유특별공제율은? ( 20+20= 40 % )

- 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 주택을 양도할때 양도소득세를 감면시켜 주는 제도입니다. 소유한 주택의 매도가액이 12억을 초과하면 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 거주기간과 보유기간을 함께 계산하기 때문에 절세를 위해 중요하기도 합니다.

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* 장기보유특별공제 공제대상

1. 12억 초과 주택을 보유한 경우

2. 3년 이상 보유한 경우(3년 미만 보유시 적용되지 않음)

3. 부동산만 적용. 분양권이나 입주권의 양도차익에는 해당되지 않음.

4. 중과세 적용을 받거나, 미등기 자산은 공제받지 못함.

5. 조정대상지역 내 다주택자는 공제받지 못함.