- 먼저 양도세는, 매매나 교환 등으로 소유권이 타인에게 유상으로 넘어갈 때(소유권 이전시) 과세대상의 취득일부터 양도일까지의 보유기간동안 발생한 이익에 대해서 양도시점에 과세합니다. 이익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우 과세되지 않습니다.
- 양도세 계산기로 양도소득세 계산도 한번씩 해보세요. 표에 보시면 과세표준 기준으로 세율과 누진공제액을 확인할 수 있습니다.
- 양도소득세 계산식은 위와 같습니다. 양도가액에서 빼고 빼고 빼서 최종 과세표준이 나오고, 그 과세표준의 금액에 따라 세율이 결정됩니다.
- 양도소득세 기본세율부터 볼게요~ 기본세율은 6~45%까지 이고, 양도소득세 계산시 누진공제액이 다르게 적용이 됩니다. 그리고 다주택자의 최고세율은 75%(중과세율 30% 포함)이고, 지방소득세를 더하면 최고 82.5%까지 부과됩니다.
- 특히 주의해야 할 점은 "분양권"은 2년 이상 보유해도 기본세율이 아니고 60%입니다. 그리고 조정과 비조정의 구분이 없습니다!
- 취득세, 재산세는 지방세이므로 구미시청 세무과에 전화해서 물어보시고요, 종부세, 양도세는 국세이므로 국세청(126)에 전화해서 물어보시면 됩니다. 그런데 그것도 법적으로 보장되지 않으니 큰 돈이 걸려있을 때는 여러군데 알아보세요!
- 혹시 이거 헷갈리시는 분 계실까봐 말씀드립니다. 만약에 1년 미만 주택을 양도하는데, 조정지역에 있고, 3주택 이상 다주택자라면... 양도세율 70% + 중과세율 30% 해서 양도세가 100% 부과되는 것이 아닐까? NO 입니다. 아래 표에서 보실 수 있듯이 "중 큰 세액" 이 적용됩니다. 그래서 다주택자 최고 세율은 75%(45%+30%)라는 점 이해해주시면 됩니다.
** 중과세율은 윤석열 정부에서 한시 배제하였다.
- 분양권의 경우 양도소득세는 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 양도소득세의 주택수에 계산이 됩니다. 그리고 비과세 및 중과세 판단시 주택수에 적용이 됩니다.
- 위 사례와 같이 21년 1월 1일 전에 분양권을 취득하면 양도세 계산시 주택수에 제외가 되어, 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 그러나 21년 1월 1일 이후 분양권 취득시 일시적2주택은 깨지게 되고 A주택은 조정지역에 3주택으로 취급되어 중과세까지 상당한 양도소득세가 부과됩니다.
- 실제로 일시적 2주택인 상황에서 중흥3차를 취득하려고 했으나, 중흥3차 분양이 원래 20년 12월 중반이었다가 21년 1월 이후로 미뤄지는 바람에 청약을 포기한 사례도 있습니다. 제가 중흥3차 단톡방에 있었는데, 분양이 12월 예정이었다가, 1월 이후로 미뤄지자 다주택자들이 대거 퇴장한 적이 있었습니다. 그래서 실수요자들이 좋아했었죠.. 그게 접니다~ 취득세는 기꺼이 납부할 생각이었지만 비과세는 포기를 못하겠더라고요...
- 그리고 문제푸시다가 취득세랑 양도세랑 분양권 주택수 포함되는 날짜를 헷갈려하셨는데.. 취득세는 지방세, 양도세는 국세이죠. 그래서 법 자체가 다릅니다. 분양권 취득세도 한번 볼게요~
- 취득세는 2020.8.12 취득하는 분양권부터 취득세 산정시 주택수에 포함됩니다. 양도세는 2021.1.1 취득하는 분양권부터 양도세 계산시 주택수에 포함됩니다. 여기서 분양권 취득일을 아시는 분 계신가요? 분양권 당첨일인지, 분양권 계약일인지(분양가의 10% 납부일).. 분양권 취득일을 기준으로 양도소득세가 바뀔수도 있거든요. 날짜 산정일은 매우 중요합니다!
1. 최초 당첨자
- 취득세: 계약일
- 양도세: 당첨자 발표일
2. 예비 당첨자
- 예비 당첨일(=계약일)
3. 추가 당첨자(줍줍)
- 추가 당첨일(=계약일)
4. 전매(분양권 당첨자 꺼를 내가 매수하는 경우)
- 잔금일 (명의변경보다 잔금일이 빠르면 잔금일이 취득일이 됨)
- 전매의 경우 내가 매도하는 경우에도 잔금일 기준으로 보유기간이 산정됩니다.
- 만약 구미 1억초과 2주택자가 21년 12월 구미 분양권에 당첨되었을 경우, 양도세는 당첨발표일을 기준으로 양도소득세가 계산이 됩니다. 그러면 취득세는? 계약일까지 구미 2주택을 유지할 경우, 구미(비조정) 3주택으로 보아 아파트 준공 후 취득할때 8%의 취득세를 부담합니다. 다만, 아파트가 준공되기 전에 분양권을 양도할 경우 취득세는 발생하지 않습니다.
- 분양권 취득세 아끼는 법은 도림님께서 카페에 글을 남겨주셨었는데... 남편 명의로 분양권 계약을 한 후, 남은 주택을 모두 매도한 뒤에(보유주택 없음), 분양권을 아내에게 증여(부부 증여세는 10년간 6억까지 비과세 가능)하면 "증여시점을 기준"으로 주택수가 매겨져서 취득세를 1% 낼 수 있다는 내용이었습니다.
- 그다음 페이지가 장기보유특별공제인데요, 원래 1세대 1주택자는 양도시 비과세를 받을 수 있는데, 고가주택(12억 초과)라서 양도소득세가 발생하게 되면서.. 양도소득세를 줄여주고자 만든 장특공제입니다.
- 원래 2020년 1월 1일 이전에는 보유만 해도 최대 80%까지 장특공제가 가능했습니다. 그런데 2020년 1월 1일부터는 거주요건이 생기면서 위와 같이 양도소득세가 어마어마하게 벌어졌죠.. 2020년 1월 1일을 기점으로 보유만 하고, 거주를 안한 고가주택을 양도하게 될 경우, 세금이 2500만원에서 1억 6천만원 정도로 급 상승.. 다주택자 및 2년 이상 미거주자도 장특공제를 받을 수 있으니 참고하세요~
- 그다음페이지 일시적 2주택입니다. 1-2-3법칙은 이제 다들 아셨으리라 생각합니다. 다만 종전주택, 신규주택 모두 조정지역에 위치할 경우 1년내 "매도"하시고 신규주택에 "전입"까지 하셔야 합니다. 그리고 종전주택을 보유 2년, 거주 2년도 충족하셔야 합니다. 또 조심하셔야 될 사항은 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정지역) 내에서 주택담보대출을 받을 경우, 기존주택을 "6개월" 이내에 처분하고, 신규주택에 "6개월" 이내에 전입해야 비과세가 적용됩니다. 간혹 뉴스를 보면 미리 신규주택을 매수한 사람이 종전주택을 팔아야 되는데.. 집이 안팔려서 큰일이다 라는 글을 보실 수 있습니다. 세금을 생각하면 항상 매수보다 매도가 더 중요한 듯 합니다.
** 윤석열 정부에서 2년내 양도로 바뀌었다. 세대원 전원 전입요건도 삭제되었다.
- 만약에 종전주택(A)을 가지고 있고, 신규로 분양권(B)을 취득하게 되는 경우? 언제 종전주택(A)을 매도해야 될까? 분양권 상태라 들어가서 살지도 못하는데요... 분양권 취득 후 3년 내에 A주택을 매도해도 되고, 해당 아파트가 준공된 후 2년 내에 A주택을 매도해도 됩니다. 대신 준공 후 2년 내에 매도할 경우 세대 전원이 이사하고, 1년 이상 거주를 해야 합니다. 실거주자에게는 최대한 불이익을 안주려고 하는 정책인 것 같습니다.
- 사례 1의 경우, 신규주택을 "비조정"일때 매수계약 했는데, 잔금치를때 "조정"이 된 경우 조정지역 공고일 이전에 비조정이었으므로 "3년 내" 매도하면 됩니다. 사례2의 경우, 자료내용 수정 부탁드립니다. 사례2의 경우에도 "3년"으로 적용되어 "비과세" 가능합니다. 원래 일시적2주택 법 개정시 "신규주택"이 비조정에서 조정으로 변경시 "계약시"로 본다고 정하였으나, "종전주택"이 비조정에서 조정으로 변경시에는 "어떠한 규정도 없었습니다." 따라서 많은 혼란이 발생했고, 위 자료의 경우에도 규정이 없으니 예외없이 조정지역으로 적용하여 1년 내에 양도해야 된다고 되어있습니다.
- 이후에 예규를 발표하면서 "종전주택"이 비조정에서 조정이 되어도 종전주택을 "3년" 내 매도하면 된다고 확정되었습니다. 사례2번은 3년내 양도로, 비과세 가능이라고 수정해주시면 됩니다.
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