7. 3주택자인 부모와 세대원인 자녀(무주택, 30세 이상)가 1세대를 구성중이다. 2020년 12월 1일 자녀가 분양권을 취득하였다. 이후 분양권 아파트가 준공되어 2023년 1월 잔금을 치게 되었다. 그런데 2022년 7월 자녀가 세대를 분리한 경우, 자녀인 K씨가 낼 취득세는? ( 1 %)
- 세대원인 자녀가 부모밑에 있을때 분양권을 취득하였는데.. 분양권 주택이 완공되어 취득(잔금 또는 등기) 전에 세대분리를 해서 별도의 1세대를 구성하였다면, 무주택자로 보아서 취득세 1~3%를 적용받게 됩니다.
1) 만 30세 이상(결혼유무, 소득유무 상관없음)
*30세 미만 자녀의 취득세 세대분리요건
1) 중위소득 40% 이상(약 80만원 이상)의 소득
2) 결혼
3) 직계존속 사망 또는 이혼
*미성년자의 세대분리 요건
1) 결혼
2) 직계존속 사망 또는 이혼
- 추가로 부모와 다른 주거지로(주택으로) 주거이전을 해주어야 합니다. 같은 주택에 살면서 자녀가 주민등록상 세대만 분리한다고 해서 별도세대가 되지 않습니다.
8. 3주택자인 부모와 세대원인 자녀(미성년자)가 1세대를 구성중이다. 미성년자는 중위소득의 40% 이상의 소득이 있고, 주민등록을 세대주로 분리하여 분가하였다. 이때 무주택자인 미성년자(만 18세 이하) L씨가 비조정지역 아파트 1채를 매수하려고 한다면 취득세는? ( 12 %)
9. 3주택자인 부모와 세대원인 자녀(미성년자)가 1세대를 구성중이다. 미성년자는 이른 나이에 결혼을 하여, 주민등록을 세대주로 분리하여 분가하였다. 이때 무주택자인 미성년자(만 18세 이하) L씨가 비조정지역 아파트 1채를 매수하려고 한다면 취득세는? ( 1 %)
- 8번과 9번은 같이 보겠습니다. 둘다 포인트는 미성년자입니다. 8번의 경우 소득이 있고, 9번의 경우 결혼을 하였고 둘 다 세대분리하여 분가하였습니다. 미성년자(만 18세 이하)는 소득이 있어도 세대분리가 되지 않습니다. 따라서 8번은 3주택자인 부모 + 자녀가 비조정지역 1채 매수 = 비조정지역 4번째 주택 매수로 보아 취득세율 12% 가 적용됩니다.
- 미성년자는 부모의 사망, 결혼 등 세대분리가 불가피한 경우에는 세대분리가 인정이 됩니다. 따라서 9번은 무주택자인 미성년자가 비조정지역 1채를 매수하여 비조정 1주택 매수 = 1~3% 의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 취득세 또는 양도세를 절감하고자 갑자기 세대분리를 하면 탈세를 위한 세대분리로 보아 세금폭탄이 될 수 있으니.. 미리미리 세대분리를 해주셔야 합니다.
10. 오피스텔 분양권을 취득한 경우에도 주택수에 포함된다. ( X )
- 오피스텔은 말 그대로 오피스+텔 입니다. 업무시설인데요. 주택용으로 사용되는 오피스텔은 주택수에 포함이 되지만, 오피스텔 분양권은 아직 용도가 확정되지 않으므로 업무시설로 보아 주택수에 포함되지 않습니다.
11. 2020년 8월 11일 이전에 상속받은 주택은 ( 5 )년 동안 주택수에서 제외된다.
- 2020년 8월 11일 이전에 상속받은 주택은 2025년 8월 11일까지 주택수에서 제외됩니다. 2020년 8월 12일 이후에 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이내까지 주택수에서 제외됩니다.
- 공동상속을 받은 경우 지분이 큰자 → 당해주택에 거주한자 → 최연장자 순으로 주된상속자를 판단하여, 주된상속인의 소유주택수로 판단합니다.
12. 경상남도 창원시 의창구는 현재 투기과열지구이다. Q씨는 현재 구미에 아파트 2채(공시가 1억 초과)를 보유중인데, 창원시 의창구에 공시가 1억 초과 아파트 1채를 더 매수하고자 한다. 취득세는? ( 8 %)
- 12번의 경우 창원시 의창구는 투기과열지구 입니다. 조정지역이 아닌 유일한 도시입니다. 따라서 비조정지역으로서 비조정지역 3번째 주택 취득이므로 8%가 정답입니다.
- 보통 규제지역이라 하는데 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 3가지로 나뉩니다. 그 중에 취득세 중과가 되는 기준은 조정지역 입니다. 투과는 비조정지역으로 보셔야 해요.. 투과지역 중 대부분이 다 조정지역이라서 같이 혼동하시는데... (투과지역 49개, 조정지역 112개) 투과지역 중 조정지역 아닌게 딱 하나 창원시 의창구입니다.
- 투기지역 < 투기과열지구 < 조정지역
- 이렇게 투기지역 모두 투기과열지구에 포함되고, 투기과열지구 모두 조정지역에 포함되고, 그래서 다들 헷갈려 하십니다. 현재 유일하게 창원시 의창구가 투기과열지구이면서 조정지역이 아닙니다.. 그래서 구미 2채 보유 중 창원시 의창구 1채 매수시 비조정지역 3주택으로서 8%가 정답입니다. 만약에 구미 1채 보유하신 분이 창원시 투자처를 알아보실때.. 창원시 의창구 공시가1억 초과 아파트 매수하면 취득세 8% 낼까봐 패스하시면 안되겠죠...
13. 1주택을 소유한 1세대가 조정지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 ( 일반세율(1~3%) )을 적용한다.
- 나중에 양도세도 할건데요.. 취득세에서의 일시적 2주택 요건과, 양도세에서의 일시적 2주택 요건이 다릅니다. 그 이유는 취득세는 지방세, 양도세는 국세라서 법 자체가 달라서 그렇습니다. 다음에 양도세할때 자세히 설명드릴게요~
14. 조정지역에 종전주택 1채 보유 중, 일시적 2주택의 조건을 만족하는 신규주택 비조정지역 1채를 계약하였다. 그런데 잔금하기 전에 신규주택의 지역이 조정지역으로 지정되었다. 이 경우 일시적 2주택의 요건을 만족하기 위하여 종전주택을 몇 년 이내에 매도해야 할까? ( 3 년)
- 조정지역 1채 보유 중, 비조정지역 1채를 매수하면 = 비조정지역 2번째 주택 매수로 취득세율은 1~3% 입니다. 조정지역 1채 보유 중, 조정지역 1채를 매수하면 = 조정지역 2번째 주택 매수로 취득세율은 8% 입니다. 그런데 조정지역에 2번째 주택(신규주택)을 매수하더라도 취득세를 1~3%만 낼 수 있는 방법은 종전주택을 몇년안에 매도하기만 하면 되는데요..
- 종전주택 "조정" + 신규주택 "조정" = 종전주택을 "1년" 내 처분, 그 외에는 종전주택을 3년 내에 처분하기만 하면 됩니다.
- 그런데 문제에서 처럼 종전주택은 조정이고, 신규주택이 "비조정"일때 "계약"한 경우.. 신규주택이 "잔금(등기)시 조정"으로 바뀌어도 비조정일때의 요건이 적용됩니다. 즉 종전주택을 "3년" 이내 매도하면 됩니다.
15. 다주택자인 부모가 조정대상지역 내 공시가격 3억 이상의 주택을 자녀에게 증여하고자 한다. 이때 증여 취득세는? ( 12 %)
- 조정 + 3억 이상의 주택을 증여하면 취득세는 12%가 부과됩니다. 다만, 부모가 1세대 1주택자인 경우 일반세율인 3.5%가 부과됩니다.
16. 주택수&지역 무관한 법인의 취득세는? (1억 이하 제외) ( 12 % )
- 법인은 주택수 무관 지역 무관 12%의 취득세를 냅니다. 그러나 법인도 중과배제 주택은 1~3%의 취득세를 냅니다. 그래서 1억 이하 주택을 사팔사팔 하죠..
17. 3주택자(모두 1억 초과)인 사람이 22년 3월 31일 공시가 1억 이하의 주택을 매수하기로 계약하고 잔금은 5월 10일에 하기로 하였다. 그런데 4월말 공시가가 1억 100만원으로 고시되었다. 잔금시 취득세는? ( 12 %)
- 17번은 원래 취득세는 잔금일 또는 등기일 중 빠른날 기준으로 책정됩니다. 그래서 만약에 계약을 1억 이하일때 하더라도 잔금시 공시가가 1억 이 초과되어버리면 1억 초과한 것으로 취득세 중과가 됩니다. 그래서 답은 3주택자가 4번째 주택 취득이므로 12%가 정답입니다.
- 많이 헷갈리는 이유가 정부에서 조정지역을 발표할때, 계약시 비조정인 경우 계약시를 기준으로 취득세를 적용하기 때문인데요.
- 위에 보시면 종전규정을 적용한다고 하죠. 조정지역 발표나 세율개정 발표 등 정부가 발표하고 공고할때 이런 조건이 걸리는데.. 조정, 비조정, 세금 등 새로운 규제발표시 보통 발표일 이전 계약건은 보호하면서 발표합니다.
- 그런데 매년 4월말 공시가 변경은 매년 하고 있으므로, 공고일 전 계약건은 계약시를 기준으로 본다는 조건이 없습니다. 공시가 공고는 매년 있는 일이라서 별도 규정없이 발표하고.. 취득세 납부 기준일은 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른날)이기 때문에 취득일 기준으로 공시가를 판단합니다. 주의해주세요~~ 내가 1억 이하 주택을 계약했다고 안심하고 있을 것이 아니라 4월말에 공시가 발표가 어찌날지 모르니 잔금이 그 뒤라면 언제든지 대응할 준비가 되어 있으셔야 합니다. 물론 다주택자, 취득세 8~12%를 내야하시는 분들만요.
- 세금이 많이 어려우셨던 것 같습니다. 해설 보시면서 PDF 자료랑 체크 부탁드리겠습니다. 이해가 안되실땐 반복밖에 답이 없어요... 고생하셨습니다!!
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