220511_부린이 공부방 스터디 2(27~29)

27. 내가 살고있는 아파트의 아실 거래회전율은?

- 거래회전율이라 함은 거래건수를 전체가구로 나눈 비율입니다. 거래회전율은 아실이나 호갱노노에서 보실 수 있습니다. 호갱노노는 회전율이라고 표시되어 있고 최근 3년 기준으로 회전율이 표기되어 있습니다. 반면 아실은 1년간 기준으로 해서 호갱노노와 아실의 회전율이 다르게 나타납니다. 지도상 아파트명 아래 거래회전율이 나타나는 거는 아실앱이 더 나은 것 같아서 아실로 보시라고 설명드렸습니다. 거래회전율이 높다는 것은 수요가 많고 거래가 활발하다는 것을 의미하지만, 일률적으로면 봐서는 안되는 데이터입니다. 거래가 많다는 것은 그만큼 매도물량도 많음을 의미하기도 하고요.

- 거래회전율이 낮다는 것은 그만큼 실거주자 비율이 많고, 매도물량이 안나오는 걸수도 있어요. 서울 강남 3구의 경우 가격상승이 높지만 거래회전율은 서울 내에서 가장 낮다고 합니다. 서울 강남 3구가 인기 많고 가격상승심리가 높지만, 거래회전율은 서울 내 가장 낮다고 합니다. 이처럼 거래회전율은 상황에 따라 다른 의미로 해석이 가능합니다. 단순히 거래량만 보는 것이 아니라 거래회전율과 함께 다른 지표들도 보면서 아파트 투자가치와 매수, 매도 시점을 생각해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

- 거래회전율에 대한 개념이 어려우신 분들은 다시 벽 타시면서 네이버 검색창에 거래회전율 검색하시면 수많은 블로그들이 나오니.. 시간 투자 해주세요!!

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28. 주택임대차보호법 제7조의 2에서 말하는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(전월세 전환율)을 구하시오.

= 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 = ( 3.5 %)

- 한국은행 기준금리는 검색창에 한번씩 검색 해보셨죠? 아래 표 보이시나요? 5월 26일에 또 발표 예정이네요.. 동결할지 또 금리를 올릴지, 아니면 내릴지? 관심있게 한번 보세요~

- 주택임대차보호법도 검색해서 법령 한번 들어가보셨는지요~? 각 법의 목적만 봐도 법 제정의 의도를 알 수 있죠. "주거용" 건물의 임대차에만 적용되는 민법에 없는 특례법입니다. 특례법은 기본법보다 우선합니다. 그래서 민법보다 먼저 보장받는 특례법인 주택임대차보호법이죠!

- 정답은 기준금리 1.5% + 2% = 3.25% 입니다.

https://blog.naver.com/ivvlove/222637703222?isInf=true

https://blog.naver.com/goodhouseask/222619613167

- 보통 전세 갱신을할때 5% 상한선을 두고 그 이상 전세금을 못올리는 것처럼,.. 기존 세입자와 전세를 월세로 바꾸고자 할때 위 전월세전환율로 계산한 월세 이상을 받을 수 없습니다. 새로운 세입자와는 적용되지 않구요. 기존 전세세입자와 월세계약을 할때는 당연히 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보고요.. 전월세전환율이 높으면 임차인이 내야할 월세가 높아지고, 낮으면 월세가 낮아지겠죠~

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29. 전세보증금 2억원인데, 월세보증금 1억원만 받고 반전세를 놓고자 한다. 월세는 얼마정도로 받아야 할까? (전월세전환율은 4%로 계산) (월세 33 만원)

- 원래 전세보증금 2억에서 월세보증금 1억을 뺀 1억에 문제에서 제시한 전월세전환율인 4%를 곱하고 개월수인 12개월을 나눠주시면 =400만원 /12개월 = 33.3333만원이 나옵니다. 이렇게 되면 기존 전세 세입자에게 월세보증금 1억원에 33.333만원 이내의 월세를 받아야 합니다. 주택임대차보호법 규정입니다. 임대료 인상률을 적용하면 더 받을 수 있겠죠~