1. 부부는 세대를 분리해도 분리세대로 성립되지 않는다 ( O )
- 가구: 1인 혹은 2인 이상이 모여 취사, 취침 등 생계를 같이 하는 생활단위(혈연관계가 없어도 가구)
- 세대: 혈연, 결혼, 입양 등으로 주민등록상의 주거 및 생계를 함께하는 한 집단(가족의 의미)
- 세대는 주민등록상의 주소지를 기준으로 하며 같은 주소지를 가지고 있으면 1세대로 봅니다. 그러나 부부는 주민등록상 주소지를 달리해도 세대분리가 안됨에 유의해주세요. 예를 들어 주말부부가 남편은 구미에 집을 1채를 두어 별도의 세대를 구성하고, 아내는 부산에 집을 1채 두어 별도의 세대를 구성하더라도, 별도의 세대로 보지 않고 하나의 세대로 봅니다. 그래서 소유주택수를 계산할때는 남편 1채, 아내 1채 합쳐서 "총 2채를 가진 하나의 세대"로 봅니다. 현재 2주택 소유이니까 다음 주택 매수할때는 3주택 기준으로 취득세가 매겨지게 됩니다.
2. 건물 내 주거공간이 분리되어있는 빌라에 건물 주인이 1명인 경우 ( 다가구 ) 주택이라고 한다.
- 똑같이 생긴 하나의 빌라인데 주인이 1명이냐, 주인이 각각이냐에 따라 다가구와 다세대로 나뉘게 됩니다. 1명이 다갖구~ 있다.. 다가구~ 라고 외우시면 쉽습니다.
- 단독주택, 공동주택구분에 대한 자료는 아래 블로그를 참조해주세요.
* 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
* 공동주택 : 다세대주택, 연립주택, 아파트, 기숙사
https://blog.naver.com/80eun_98/222287250778
- 여기서 층수는 주택으로 쓰이는 층수입니다. 만약에 4층짜리 건물에 1층은 only 상가이고, 2~4층은 주거용이다. 하면 3개층 이하로 다가구 주택 성립이 가능합니다. 그리고 연면적 조건도 있어야 하고요. 다가구는 19세대 이하여야 한다는 조건도 있습니다. 그 조건을 넘게 되면 다세대 주택으로 되어 다주택자가 될 수 있어요.
3. "단독주택 및 공동주택이 29호 또는 29세대 이하"인 건물에 한해 적용하는 법은 (건축법) 이다.
- "건축법"의 경우 "단독주택 및 공동주택이 29호 또는 29세대 이하"인 건물에 한해 적용을 하고 있습니다. 반면에 "주택법"의 경우 "단독주택 30호 이상"이거나 또는 "공동주택이 30세대 이상"인 경우에 적용됩니다. 가장 대표적으로 주택법의 적용을 받는 것은 바로 아파트가 되겠습니다. 특별한 경우를 제외하고 보통 아파트는 한 건물에 30세대는 족히 넘어가기 때문에 그렇습니다.
- 요약하자면, 거주가 가능한 세대가 29세대 이하의 건물은 "건축법"의 적용을 받으며, 30세대 이상의 건물은 "주택법"의 적용을 받는다고 보면 됩니다. 건축법과 주택법이 법이 완전히 다른거라 기준이 다른데... 너무 깊게 들어가면 안되니까 여기까지만 하고 넘어가겠습니다.
4. 아파트는 주택으로 쓰는 층 수가 ( 5 ) 개층 이상인 주택이다.
- 주택으로 쓰이는 층 수가 5개 이상이면 아파트라고 칭합니다. 무조건 5층이 아니고 주거용으로 쓰이는 층수가 5개 이상이어야 합니다.
- 인천광역시 미추홀구 도화동 641-12을 볼까요? 카카오맵을 켜서 로드뷰를 봅니다.
빌라 같나요? 아파트 같나요? 생김새가 꼭 빌라같죠? 주거용으로 쓰이는 층이 5개여서 아파트 입니다.
- 부동산 플래닛을 보면 지도상으로도 갑을아파트. 그리도 토지정보에 이용상황을 보면 아파트 라고 되어있습니다. 주거용 층수가 5개층 이상이면 무조건 아파트입니다. 만약 5층이 넘는다고 다 아파트냐? 또 그것도 아니거든요...
- 부린이 2기때 쪼요님께서 올려주신 매물인데요. 이 건물 어때보이세요? 아파트일까요? 다세대일까요? 다가구일까요? 창문으로 세아려보니 7개층같고...
- 주용도 보이시나요? 2종 근린생활시설에 단독주택입니다. 통원룸 주인 매매 라고 해서 저 건물을 덜컥 사셔서는 안되겠죠.. 보기엔 원룸같고 아파트같고 주택같아서 매입했다가는.. 다중생활시설은 보통 고시원인데.. 여기는 원룸이라고 광고하고 있어서 좀 위험해보입니다..(부린이 의견) 다중생활시설인 고시원에 대해서 한번 검색해보시면 임대차법 보호를 받지 못하는 등.. 임차인으로서도 위험합니다. 근린생활시설이라서 종종 전입신고 불가 조건을 붙이기도 하거든요. 만약에 임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 바뀌면서 건물주는 1가구 1주택자 지위를 상실하게 되고요. 이런 경우가 종종있으니 항상 건축물대장 뽑아서 주용도 확인하시고 매매하시길 바랍니다.
5. 전용면적은 발코니를 제외한 현관문 안쪽 실내공간이다 ( O )
6. 공급면적은 ①전용면적과 ②아파트계단, 현관문밖 복도, 엘리베이터 등을 포함한 ( 주거공용면적) 을 포함한 의미이다.
- 주거공용면적과 기타공용면적을 합쳐서 공용면적이라고 칭합니다. 주거공용면적은 아파트 계단, 복도 등의 면적이고, 기타공용면적은 단지내 관리사무소, 노인정 등의 면적을 뜻합니다. 전용면적, 공급면적, 계약면적을 구분하는 것은 한번만 봐서는 까먹기 쉬워요.. 계속 보시면서 익혀보세요
7. ( 계약면적 )은 공급면적과 기타공용면적(지하주차장, 단지정원, 커뮤니티시설 등)을 포함한 이미이다.
★ 그렇다면 오피스텔과 아파트의 차이점은 무엇일까요?
- 아파트: 주택법 적용. 공급면적이 분양면적. 서비스면적 있음. 84㎡를 환산하면 실제로 25평이 나옵니다. 그런데, 34평형이라 부르는 이유는? 발코니 공간이 서비스면적으로 제공되어 실사용면적이 34평이 되기 때문입니다. 즉 전용면적(25평)+서비스면적(??)=실사용면적(34평)
- 오피스텔: 건축법 적용. 계약면적이 분양면적. 서비스면적 없음. 오피스텔에는 서비스 면적이 없어요. 그래서 오피스텔은 실제로 아파트보다 좁습니다. 그래서 전용면적(25평)이 곧 실사용면적(25평)이 됩니다.
- 오피스텔 84㎡가 아파트 59㎡와 비슷하다고 보시면 됩니다. 오피스텔 84㎡를 아파트 34평으로 혼돈하시면 아니되옵니다!! 오피스텔 84㎡는 아파트 25평이다!! 오피스텔 84가 4억인데 주변 아파트 84가 5억이래.. 그러면 오피스텔도 5억 갈꺼야! 사자! 하시면 안돼요.. 그런 분을 실제로 봐서...
8. 주거공간에서 햇빛이 들어오는 전면부를 뜻하는 용어는 ( 베이(Bay) )
- 이것은 보통의 옛날아파트들(2BAY).. 제가 실제로 초딩때 살았던 구조네요
- 최근 선호도가 높은 4베이 판상형이라고 합니다.
- 판상형과 타워형이 있는데요. 이번에 인동 하늘채가 A타입이 판상형, B타입이 타워형처럼 구조가 나왔습니다. 경쟁률 보셨나요? A타입의 선호도가 높습니다. 저도 모델하우스를 가봤는데... 지금도 4베이 판상형에 살고잇어서 그런지 무조건 A타입에만 끌리더군요. 하나의 아파트 단지에 판상형과 타워형이 공존하는 단지가 있습니다. 만약에 부동산에 가서 부동산 소장님이 102호는 판상형이고, 103호는 타워형이에요. 구조가... 그래서 금액 차이가 나요. 라고 하시면 바로바로 구조를 머릿속에 그려보실 수 있겠죠?
9. 공시지가 / 공시가격 / 기준시가 고르기
① 집값을 의미, 실거래가격의 50~80% 수준, 재산세와 종부세의 산정기준으로 활용되는 것 ( 공시가격 )
- 공동주택 공시가격: "공동주택(다세대, 연립, 아파트)" 각 세대의 공시가격을 산정.
- 표준단독주택 공시가격: "국토교통부"가 매년 1월 1일 "단독주택(단독, 다중, 다가구)" 각 건물의 공시가격 평가.
- 개별단독주택 공시가격: "시장, 군수, 구청장"이 표준단독주택 공시가격을 참고하여 건물의 공시가격 산정.
② 건축물을 제외한 토지면적의 값(땅값)을 의미. 지방세 과세표준의 결정자료로 활용되는 것 ( 공시지가 )
- 건축물을 제외한 토지면적의 땅값! 이니까 땅 지(地) 이니까., 공시"지"가
- 표준지 공시지가: "국토교통부장관"이 매년 1 월 1 일 기준으로 조사 평가하여 2 월 말 공시.
- 개별 공시지가: "시장, 군수, 구청장"이 매년 1 월 1 일 및 7 월 1 일 표준지 공시지가를 기준으로 주변 개별지에 대한 적정가격을 평가하고 공시한 금액으로 양도세 , 증여세 , 상속세 등 토지관련 국세와 지방세 , 개발부담금의 과세기준이 됨.
③ 토지와 그 토지위에 지어진 건축물까지 포함한 전체 값. 오피스텔이나 상업용 건물 등 사업용 부동산의 가격. 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세표준이 되는 것 ( 기준시가 )
- 기준시가: 국세청에서 토지와 그 토지 위에 지어진 건축물까지 포함한 전체 값. 오피스텔이나 상업용 건물 등 상업용 부동산의 가격 . 양도소득세 , 상속세 , 증여세 등의 과세기준이 됨. 실제로 오피스텔 기준시가를 찾아보려면, 아파트 공시가를 찾는 사이트가 아니라 국세청 사이트에 가서 별도로 기준시가를 찾아봐야 합니다. 이거는 좀 복잡해서 다음에 기회가 되면, 아파트 공동주택가격 찾는 법, 빌라 공주가 찾는법, 오피스텔 기준시가 찾는 법 알려드릴게요!
- 간단히 국세청에 들어가 오피스텔 기준시가를 찾아보면요. 이런식으로 나오게 됩니다.
- 위 내용은 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.
- 이건 용어의 차이인데요. 가끔~~~씩 부동산에 가면.. 공시가 1억 이하면 취득세 중과 예외인거 다들 아시죠? 그래서 부동산 소장님께 물어보실때... 이 아파트 "공시지가" 1억 이하에요? 이렇게 물어보면 뜻이 안맞죠? 공시지가는 땅값인데.... 그래서 그냥 "공시가격" 1억 이하인지 물어보시거나, "공주가"로 물어보시면 됩니다. 보통 빌라는 공주가(공동주택가격)으로 불리더군요.
'법 제도 세금' 카테고리의 다른 글
| 220511_부린이 공부방 스터디 2(30~36) (0) | 2023.10.12 |
|---|---|
| 220511_부린이 공부방 스터디 2(27~29) (1) | 2023.10.12 |
| 220511_부린이 공부방 스터디 1(20~25) (0) | 2023.10.12 |
| 220511_부린이 공부방 스터디 1(11~19) (1) | 2023.10.12 |
| 23년부터 달라지는 부동산 제도 (32) | 2023.10.11 |
