220511_부린이 공부방 스터디 1(20~25)

​20. LTV / DTI / DSR 고르기

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1) 총부채상환비율. 연간 소득에서 부채원리금이 차지하는 비중 ( DTI )

- 제가 문제에서 소득에 강조를 했어요. 정답은 DTI.. 여기서 I를 잘 생각하시면 외우기 쉽숩니다. Debt To Income 의 약자로 DTI이구요. 마지막에 Income이 소득을 의미해요. 그래서 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출 연간 이자 상환액을 합한 금융부채로 대출한도를 계산합니다. 연간총소득인 분모가 I(Income), 원리금&이자상환액인 빚D(Debt)인 분자의 비율을 계산한 것이 DTI 입니다.

- 금융기관들이 대출금액 산정시, 대출자의 "상환능력"을 검증하기 위해 소득의 일정비율을 초과하지 않도록 제한한 것이죠. 만약에 연간총소득 5천만원인 A씨가 DTi 한도 30%, 연대출금리 4% 를 설정한 금융기관을 이용할 경우, 연간 원리금 상환액이 1500만원을 넘지 않는 한도내에서 대출이 가능합니다.

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2) 총체적원리금상환비율. 1년동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채원리금을 연 소득으로 나눈 값. 주택담보대출원리금 뿐만 아니라 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액 포함 ( DSR )

- DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 쉽게 말해 연간 부채 전체에 대한 원리금 상환액을 자신의 소득에 나눠 산출을 합니다. DTI같이 분모는 연간총소득으로 동일한데... 차이점은 총체적 원리금 상환비율이라는 용어처럼 기타대출의 "이자"만 계산하는것이 아닌 기타대출의 "원리금"을 포함한다는 게 차이점입니다. 더군다나 "대출뿐만 아니라 할부, 리스 등" 까지 총체적으로 포함되니 더욱 대출받기가 힘들어집니다. 예를 들어 연간총소득 5천만원인 A씨가 DSR 한도 30%를 설정한 금융기관을 이용할 경우, 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 원리금 상환액의 합이 1500만원을 넘지 않는 한도내에서 대출이 가능합니다

- DTI와 DSR의 계산식을 비교해보면, 분자의 기타대출 연간 이자 상환액 vs 연간 원리금 상환액 이렇게 구분이 되는 것을 볼 수 있어요.

- 얼마전에 차주단위DSR 조기 시행으로 정부에서 뭘 던져줬는데... 이거는 아직은 어려워서 알고계신 멘티님은 한번 공부해보시고 스스로 톡강해주시면 좋겠습니다^^ 오늘은 쉽게 개념만 알고가는 정도로만 넘어갈게요.

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3) 주택담보인정비율. 주택 담보물의 가격에 대한 대출액 비율 ( LTV )

- LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보인정 비율입니다. 즉, 주택담보가치에 대하여 대출을 받을 수 있는 비율을 이야기 합니다. 여기서는 "V" Value에 집중을 하시면 Value가 한국말로 가치! 그러니까 주택담보가치 라고 외우시면 좋을 것 같습니다. (DTI는 Income 수입. "I"에 집중)

- 주택의 담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가자료를 기준으로 결정한다고 합니다. 보통 KB부동산 시세로 하면 아무리 내가 아파트를 매수가 4억에 샀다고 해도 KB시세가 3억 5천이면 3억 5천에 대한 LTV를 계산해서 대출을 받을 수 있는 것입니다.

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21. 주택가격이 2억이고 LTV가 50%라면 대출액의 최대한도는? ( 1억 )

- 문제를 주택가격이라고 했는데, PDF자료에 있는 문제도 그렇고 최대한 단순하게 계산하기 위해서 문제를 이렇게 냈습니다. 주택가격 2억에 대한 50% 대출이라면 최대한도 1억의 대출이 가능합니다.

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22. 부부합산 연소득이 1억원이고 주택담보대출이 4억원이 있다. 이 4억원에 대한 연간 갚아야 할 원리금 상환액이 2천만원이라면 이 부부의 현재 DSR은 몇 %인가? ( 20 % )

- 22번 문제는 DSR문제인데 이것도 간단하게 계산하기 위해서 주택담보대출의 원리금 상환액만 문제로 내었어요. 기타 대출은 안넣었어요. 계산을 하면 [ 2천만 / 1억 * 100% ] = 20%

- 이 부부가 현재 DSR 20% 상태인데, 금융기관에서 DSR 40%까지 대출 가능하다 하면 DSR이 40%를 넘지 않는 선에서 추가 대출이 가능하겠죠.. 이거는 DSR 계산기로 한번쯤 해보시면 좋을 것 같습니다.

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23. A아파트의 매매가는 1억이고, 전세가는 8천만원이다. 전세가율은 얼마인가? ( 80 % )

- 가끔 유튜브 보다보면 전세가율 얘기가 많이 나와요. 전세가 그만큼 중요하기 때문인데.. 공부 잘 해두면 쉽게쉽게 잘 이해할 수 있을 거라고 생각합니다.

- 네이버에 검색하면 전국의 전세가율이 나옵니다. 점점 전세가율이 떨어지고 있네요.

ⓐ 매매가 정체, 전세가 하락 ⓑ 매매가 상승, 전세가 정체 ⓒ 매매가 상승, 전세가 하락

이렇게 볼수 있지 않을까요? 아니면 하락기가 오면 매매가 하락, 전세가 더크게 하락 일수도 있고요.

- 23번 문제를 계산하면 = 전세가 8천만원 / 매매가 1억 *100% = 80%

- 전세가율은 매매가격에 대한 전세금액의 비율인데.. 전세가율을 활용해서 갭투자하는 사람들을 볼 수 있어요. 지방아파트들의 전세가율이 높다는 의미는 그만큼 매매가와 전세가의 갭 차이가 크지 않다는 것이고, 소액의 투자금으로 아파트를 매수할 수 있다는 듯입니다. 미래에 매매가 상승여력이 있는 입지가 좋은 아파트를 선별하여 매수한다면 갭투자는 큰 시세차익을 낼 수 있습니다.

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24. A아파트의 매매가가 1억에서 1억 2천만원으로 상승하였다. 반면 전세가는 8천만원으로 고정되어있다. 이 경우 전세가율이 상승하였다고 하는가? 하락하였다고 하는가? ( 하락 )

- 위 문제는 매매가 상승, 전세가 정체인 상황이죠. 그러면 전세가율이 80% 에서 66.666%로 전세가율이 감소했음을 알 수 있습니다. 전세가율이 66.6666%가 나오는지 한번 계산해보세요^^

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25. 전세가율이 높으면(매매가와 전세가가 붙으면) 무조건 투자하는 것이 좋다. ( X )

- 전세가율이 높으면 내 투자금이 줄기 때문에 갭투자로서 상당히 매력적입니다. 흔히 말하는 무피(매매가=전세가), 플피(매매가 < 전세가)인 상황이 되면 투자자는 돈 안들이고, 혹은 돈을 받아가며 집을 사놓을 수 있는 것인데.. 전세가율이 높다고 무조건 투자하는 것은 옳지 않습니다.

- 투자를 할때 전세가율과 함께 체크해야 할 것이 많기는 한데요... 그래서 실제로 2기때는 멘티분들의 다양한 답이 나왔습니다. 거래회전율, 매매가, 거래량 등 당연히 투자하기 전에 모두 다 살펴봐야될 부분이라 생각합니다. 그런데 PDF 파일에서도 그렇고 항상 강조하는 것이 공급물량(입주물량) 그리고 흐름입니다.

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*** 지금 당장은 부동산 투자로 이어져서 수익을 바로 맛볼 수는 없더라도, 이 자체가 배움이고.. 인생을 배우는 것이라고 생각하면서 계속해서 스터디를 이어 가셨으면 좋겠습니다. 수고하셨습니다~