11. 건폐율 / 용적률 고르기
① 땅 면적에 대비해서 건물을 올릴수 있는 연면적의 비율? ( 용적률 )
- 건폐율 용적률 많이 들어보셨을텐데.. 의외로 잘 모르시는 분들이 많아서.. 이참에 확실하게 이해하고 외우고 가세요~~ 용적률은 연면적의 비율! 글자상으로 이응 이응 이죠 용&연 ㅇ ㅇ 으로 알아두시면 안까먹으실 거에요.
② 땅의 면적에서 건물의 바닥면적이 차지하는 비율? ( 건폐율 )
- 건폐율은 땅의 면적에서 건물의 바닥면적이 차지하는 비율이죠.. 땅 면적 가운데 건물의 면적이 얼마냐의 비율..
- 땅에 건물이 작게작게 있으면 건폐율이 낮다. 땅에 건물이 빼곡빼곡 하면 건페율이 높다. 이렇게 이해해주시면 됩니다. 용적률은 땅 면적에 대비해서 건물 높이가 얼마나 올라가는가에 대한 비율이죠. 건폐율이 평지의 개념이라면 용적률은 입체적으로 위로 쌓아 올리는 개념으로 생각해주세요.
12. 100평 면적의 땅에 1층이 50평인 주택을 짓는다면 건폐율은 얼마인가? ( 50 % )
- 100평 중에 50평을 건축하면 절반이니까 50%
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
- 이렇게 용도지역별로 건폐율이 각각 다르게 법으로 정해져 있습니다. 뉴스에서 많이 보셨죠? 상업지역이라서 건폐율이 높아 건물이 따닥따닥.. 거기에 지어진 아파트, 주택도 따닥따닥... 뷰가 암울해지는 상황... 법적으로 토지 용도가 그렇게 되어있어서 아무 문제 없는 건물입니다. 입주민만 고통스럽겠죠..
13. 200평 면적의 땅에 각 층의 면적 50평짜리 건물 8층을 짓는다면 용적률은 얼마인가? ( 200 %)
- 용적률 = 건축연면적 / 대지면적 *100 = 건축연면적(50평 * 8층) / 대지면적 (200평) *100
= [ 400 / 200 ] * 100 = 200%
- 계산식이라 이해가 잘 안되시는 분은 계속해서 해보세요. 본인이 스스로 몇평이고 몇층이고 다르게 문제를 스스로 내서 풀어보시기도 해보세요.
14. 지하층은 용적률 계산시 연면적에 해당되지 않는다. ( O )
- 개념이 헷갈리실텐데 지하층도 연면적에는 포함이 됩니다. 그러나 용적률 계산시에는 지하층은 포함하지 않습니다.
- 여러분들은 63빌딩이 몇층까지 있다고 아시나요? 실제로 지하층 3층, 지상층 60층이 있다고 하네요. 그렇다면 63빌딩의 용적률 산정시 연면적은 지하층 3층은 제외하고 지상층 60층을 가지고 연면적을 계산하겠군요^^
15. 경북 구미시의 준주거지역 용적률은 ( 500 % 이하) 이다.
- 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)에서 검색어 “구미시 도시계획조례” 검색 후, 제 64조를 확인하세요!
- 국계법에서는 법적 상한과 하한을 표시해 놓았을 뿐이고, 적용은 각 시도 조례에 따라 적용하게 됩니다. 즉 국계법에서 용적률을 1500% 이하라고 한다면, 시군에서는 조례로 1000% 이하로 제한할 수 도 있는 것입니다. 그래서 각 지자체별 도시계획 조례를 참고하여야 합니다.
16. 甲씨는 거주용 3층 짜리 다가구 주택(A)을 구입하였다. 101호부터 301호까지 총 3개 호가 있다. 후에 옥상 면적의 4분의 1정도의 면적으로 옥탑방을 설치하여 임차인(401호)을 두었다. 총 연면적은 660㎡ 이하이다. 이경우 甲씨의 A주택은 다가구주택일까? 다세대주택일까? ( 다세대 )
- 제일 많이 틀리신 문제입니다. 다가구 다세대 주택 구분이 헷갈려서 세금 폭탄을 먹은 기사를 가져올게요.
- 다가구라서 1세대 1주택이었는데, 건축법의 무지로.. 옥탑방 하나 때문에 다세대주택으로 되어서 세금폭탄 먹은 사연이에요. 다가구 주택이 유지되려면 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층으로 유지되어야 합니다. 그런데 옥탑방을 지어 주거용으로 사용하면 주택으로 쓰이는 층수가 4개층이 되어 다세대 주택으로 바뀌어버리죠..
- 다가구는 3층짜리 원룸에 6개호실 가지고 있어도 1주택자로 취급되었죠. 그런데 거기다 옥탑방 하나를 올려서 거주하게 만들면 4층으로 되어 다세대주택으로 바뀌어요. 옥탑방까지 총 7주택 소유로 하루아침에 다주택자가 되어버립니다. 저럴 경우 빨리 옥탑방을 철거하거나 옥탑방을 주거용이 아닌 창고용으로 변경하는 등의 조치를 취하셔야 합니다. 옥탑의 면적이 건축면적(바닥면적)의 1/8초과한다면 층수에 산입하니까 이것도 참고하시고요..
- 위 표와 같이 구분소유 여부, 주택으로 쓰이는 층수, 주택으로 쓰이는 총 연면적에 따라 다가구주택, 다세대주택이 구분이 됩니다. 만약에 이걸 몰랐다면.... 나중에 이런 일이 발생하실수도 있을 것 같아서 문제를 한번 내봤습니다.
17. 재개발 재건축 사업에서 조합원의 권리를 승계받아 입주할 수 있는 권리인 입주권은 재재사업 기간 중 언제부터 권리가 발생하는가? ( 관리처분인가 )
- 분양권은 당첨 후 계약금 지급시 분양을 받을 수 있는 권리가 발생하는데, 입주권은 관리처분인가시 입주할 수 있는 권리가 발생한다고 합니다. 이부분은 재재에 대해 더 깊이 공부할때 더 확실하게 알아놓으시면 좋을 것 같습니다.
18. 주택이 멸실된 입주권 취득시 취득세는 몇 %인가? ( 4.6 %)
- 주택멸실 후 입주권 취득시 취득세는 4.6% 입니다. 주택이 멸실되어 토지의 취득세가 적용되기 때문이에요. 토지 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%가 더해져서 총 4.6%가 되게 됩니다. 이렇게 보니 취득세 4%라고 답지 내어주신 분도 정답으로 볼 수 있겠습니다.. 지금처럼 다주택자 취득세가 8%, 12% 로 부과되고 있어서 이런 주택멸실 입주권이 취득세 4.6%로 상대적으로 저렴하여 이곳에 투자하는 분들도 늘고 잇다고 얼핏 들은 것 같습니다.. 아시는 분은 후에 추가로 덧붙여 주시면 감사하겠습니다^^
19. 일명 줍줍이라 불리는 무순위청약시 청약통장은 사용하지 않아도 된다. ( O )
- 무순위청약(줍줍) 개정: https://blog.naver.com/choesj1208/222520591297
- 줍줍에서는 청약통장을 사용하지 않습니다.. 몇몇분들이 투과지역의 경우 무순위 청약당첨자를 당첨자로 관리하는데..그 의미로 청약통장을 사용하는 건지 헷갈린다고 하시더라고요. 잘 알고 계시듯이 무순위청약 줍줍은 청약통장 없이, 청약통장에 있는 금액 횟수 등 조건없이 추첨으로 이루어지는데.. 문제에서 청약통장은 사용하지 않는다는 것은 당첨자 관리 여부가 아닌 줍줍할때 통장사용 여부를 묻는 문제였습니다.
- 무순위청약 줍줍에 당첨되면 조정, 투기지역에는 재당첨 제한이 있긴 한데... 그건 통장과는 무관합니다. 줍줍으로 무순위 당첨 되더라도 청약통장은 해지하지 마시고 갖고 계시다가 당첨제한 끝나면 그 통장으로 다른데 청약넣으셔도 됩니다!!
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