- 지난주에 주택 취득시 취득세에 대해서 보았고, 이번주에는 주택 보유시 보유세(종부세&재산세)에 대해서 문제를 풀어보셨습니다. 자가 주택 1채라도 가지고 계신 분든 재산세를 한번쯤은 내보셨을거라 생각합니다. 종부세를 내보신 분은 극히 드물꺼라고 생각하고요. 법인을 내신 분은 한번쯤 내보셨을겁니다.
- 왜 보유세를 두번이나 낼까... 싶죠? 재산세는 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기에 대한 재산을 소유한 자에게 부과하고, 종부세는 일정금액 이상의 부동산에 대해서만 부과되는 세금입니다.
- 그리고 재산세는 지방세, 중부세는 국세입니다. 재산세를 내면 우리 구미시를 위한 세금에 쓰이고, 종부세를 내면 중앙정부가 사용하기 위한 세금으로 들어갑니다. 또 가장 중요한 차이점은 재산세는 주택 물건별 과세이고, 종부세는 인별 합산과세입니다.
- 재산세를 내보신 분들은 아시겠지만, 어느 주택 소유분 하나에 대해서 재산세가 부과됩니다. 구미 아파트 1채, 대구 중구 아파트 1채를 보유하고 있다면 구미시청에서 내가 보유한 1채에 대한 재산세 용지가 하나 날라오고, 대구 중구 구청에서 내가 보유한 1채에 대한 재산세 용지가 하나 날라오겠죠.
- 그런데 종부세는 사람별로 과세합니다. 구미 아파트 1채, 대구 중구 아파트 1채를 보유하고 있고, 2채 모두 세대주인 A씨 1명이 소유하고 잇으며, 2채의 공시가를 합산한 금액이 6억을 초과한다면(다주택자이므로) A씨의 거주지 관할 세무서에서 A씨에게 종부세 얼마 내라고 용지가 "한 장" 날라올겁니다.
- 재산세와 종부세의 차이점을 인지하셨나요? 재산세는 소유한 주택별로 부과되며 지자체(시청, 구청, 군청)에서 부과하고, 종부세는 사람별로 부과되며 세무서(국가)에서 부과합니다. 다른 차이점들은 문제를 보면서 자세히 볼게요.
- 참고로 자동차를 보유해도 보유세가 나오죠.. 뭘까요? 자동차세라는 별도의 세목으로 부과가 됩니다. 그러면 이제 문제로 들어가 보겠습니다. 종부세 문제를 먼저 드린 이유는 종부세가 개정이 많이 되기 때문이고, 재산세보다 종부세가 부담이 더 크기 때문입니다.
- 문제를 풀어보신 분들은 아시겠지만 종부세는 다주택자 중과세율이라는 것도 있고 보유한 주택의 금액이 클수록 세율이 최고 6%까지 부과됩니다. 공정시장가액비율이라고 세금부담을 완화시켜주기 위해 공시가에서 곱하는 비율도 재산세는 60%, 종부세는 올해부터는 100%로 적용됩니다. 그래서 종부세에서는 더이상 공정시장가액비율이라는 개념이 소용없게 됩니다.
{( ∑ 공시가격 )-( 공제금액 )} x ( 공정시장가액비율 )= 과세표준 x ( 세율)
=종합부동산세액 - ( 공제할 재산세액 )=산출세액
산출세액 - ( 세액공제 ) - ( 세부담상한초과액 )=납부세액
- 자료에 있는 식 그대로 적어주시면 됩니다. 공시가격의 합에서 공제금액(6억, 1세대 1주택자는 11억원)을 빼주고 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 위 식에서 보실 수 있듯이 공제금액이 6억(1세대 1주택자는 11억) 이기 때문에.. 내가 보유한 주택의 공시가격의 합이 6억 이하(1세대 1주택자는 11억 이하) 이면 종부세를 안내게 됩니다.
- 부자세 라고도 불리는 종부세는 언제 만들어졌을까요? 참여정부때 만들어졌습니다. 위키위키나무위키에 의하면, 집값폭등당시 강남구가 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화 시키자(50% 경감 가능), 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설했다고 하네요~ 종부세는 여러가지 우여곡절이 많았습니다. 지금도 위헌이니 마니 여러가지로 시끄러운 세금 중 하나이죠... 과연 없어질까 싶네요..
2. 종합부동산세는 1세대 1주택자의 경우 주택공시가 ( 12 )억원 초과시, 1세대 다주택자의 경우 주택공시가 ( 9)억원 초과시, 부부공동명의의 경우 부부 개인별로 각각 ( 9 )억원 초과시, 과세대상이 된다.
- 1세대 1주택자의 과세기준이 기존 9억에서 11억으로, 11억에서 12억으로 상향되었고, 다주택자&부부공동명의의 경우에는 개인별로 9억초과시 과세됩니다.
- 1세대(남편&아내)가 서울에 주택 1채를 보유하고 있는데, 그 주택의 공시가격이 12억 5천이라면 남편 1인 소유로 등기하기 보다는... 각각 50% 지분으로 부부공동명의로 하는것이 낫겠죠? 남편 1인 등기로 한다면 1세대 1주택자 12억 기준에서 5천이 초과하므로 5천만원에 대한 종부세가 발생하지만, 부부공동명의로 한다면 1인당 9억씩해서 총 18억까지 공제가 가능하므로 종부세가 발생하지 않습니다. 여기서 주의사항은 지분이 만약 60%대 40% 이렇게 하면 60% 지분 1명은 종부세 대상이 될 수도 있습니다.
- 1세대 1주택 특례 신청이라고 부부공동명의로 보유한 주택에 대해서 1주택자에 해당되는 종부세를 낼 수 있도록 하는 제도도 있는데... 지금은 패쓰할게요!
3. 종부세 계산구조에서 과세표준을 구하기 위하여 곱하는 공정시장가액비율은 22년에 ( 100 % )를 적용한다.
- 아까 말씀드렸듯이 보유주택의 공시가를 합한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 깍아주었는데.. 이제는 100%로서 무용지물이 되었습니다.
** 특례사항: 대통령령으로 공정시장가액비율은 언제든 조정.
4. 1세대가 구미에 아파트 2채를 보유하여 과세표준 4억에 해당되는 경우 종합부동산세 세율은? ( 0.8 % )
- 구미는 비조정지역이므로 비조정지역 2주택자 로서 일반세율이 적용되며, 과세표준 4억 이므로 해당되는 세율은 0.8% 입니다.
5. 전년도 세금의 일정 수준을 넘지 않도록 상한을 설정해 한도 초과분을 빼주는 제도로서 현재 일반적으로150%, 조정지역 2주택과 3주택 이상은 300%의 상한선을 규정하고 있는 이 제도는? ( 세부담 상한 )
- 세부담 상한제도 입니다. 상"환"이 아니고 "상한"제도 입니다. 세부담상한제도 보시면서 이해가 되셨나 모르겠네요..
- 쉽게 설명드리면... (재산세 생각하지 않고, 정부의 놀림에 놀아나지 않고 기본적으로) 3주택이상 다주택자의 20년도 종부세가 100만원이 나왔습니다. 다음해 21년도 공시가가 크게 올라 종부세가 500만원이 나왔습니다. 보면 20년도보다 5배나 늘어났으니, 세금 부담을 줄여주고자 "세부담상한율 300%"를 적용해서 300만원만 부과되는 제도라고 생각해주시면 됩니다. 그런데 위 예시가 절대절대 맞지 않습니다. 그냥 이런 개념이구나로만 생각해주세요!!
- 재산세도 적용해야하고, 세부담상한 적용 전으로 적용해야 하고... 많이 복잡하기 때문에 세부담상한제도 개념만 알고 넘어갈게요.
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